民间借款案件中，职业高利贷放贷者常常会要求借款人就作为担保的房产与其另行签订一份房屋买卖协议。该房屋买卖协议在借款人按期归还本息的情况下，职业高利贷放贷者不会要求借款人履行，但当借款人无力偿还高利贷本息时，职业高利贷放贷者就会要求借款人将作为担保的房产过户给其，房款则用借款本息予以冲抵。
对于此类房屋买卖合同的效力，审判实务中存在以下几种观点。第一种观点认为，双方在借贷合同之外，经自愿协议后签订房屋买卖合同，不违反法律规定，合法有效。第二种观点认为，双方签订房屋买卖合同的真实目的是将房屋作为借款的担保，因此房屋买卖关系不成立。第三种观点也认为，双方签订房屋买卖合同的真实目的是将房屋作为借款的担保，并认为此种约定违反法律禁止流质契约的规定，属于无效合同。
我们同意第三种意见，在作出相应事实认定的前提下，双方签订房屋买卖合同的真实目的是将房屋作为借款的担保是显而易见，因此房屋买卖合同的履行只是具体实现担保债权的方式、该合同虽然已成立、但双方之同约定，是借款人与职业高利贷放贷者在债务履行期届满前，就变相约定作为担保的房产财产归出借人所有，违反《物权法》第186条、《担保法》第40条的规定，属于无效合同。
【法律依据】
《物权法》第一百八十六条 抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
《担保法》第四十条 订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时．抵押物的所有权转移为债权人所有。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
