法治日报全媒体记者黄辉 通讯员刘凌雄 魏昆
近日，江西省南昌市西湖区法院诉前调解了一起物业服务合同纠纷案件。业主李某因房屋质量不达标欠缴物业费引发诉讼，经法官释法说理，李某认识到房屋质量问题并非物业公司过错，最终，双方达成诉前调解协议，李某当庭缴纳了欠缴的物业费2600元，物业公司同意酌情减免部分物业费，并放弃了相关违约金的诉请。
法院查明，2015年1月，李某与某物业公司签订《小区前期物业管理服务协议》，约定由该物业公司对小区实行物业管理服务，按建筑面积向业主收取物业服务费。李某按约定缴纳了2018年之前的物业费用。自2019年1月起，李某发现自己的房子外墙墙体存在裂缝经常漏水，房屋质量存在问题。李某虽多次找物业公司维修和协调，但问题较为严重，且一直未能妥善解决。为此，李某以房屋质量不达标和物业公司物业服务存在瑕疵为由，拒绝缴纳2019年以来的物业费。某物业公司多次催缴未果，遂诉至法院，请求依法判令李某支付欠缴的物业费用2760元，并支付违约金300元。
法官审查案件后认为，本案中李某并非恶意拖欠物业费，而是因为对房屋存在的质量问题一时无法解决，进而通过拒缴物业费的方式进行抗议。只要帮助当事人解决实际存在的问题，该案是可以进行调解的。分析发生纠纷的原因后，法官立即启动诉前调解机制，制定好调解方案，与当事人进行沟通说服。
经办法官给当事人打电话，倾听当事人的诉说，稳定当事人情绪，努力消除隔阂进行友好沟通，适时进行相关法律法规的释明工作，动员当事人前往法庭进行诉前调解。随后的诉前调解过程中，针对李某关心的房屋墙体裂缝导致漏水的问题，法官告知其属于业主与开发商之间的关系，只要房屋还在保修期内，就应由开发商负责修复房屋质量问题。而房屋质量问题维修的主张与物业服务纠纷系属不同的法律关系，如李某确有证据证明系开发商交付的房屋存在质量问题，可另行主张权利。最后，法官针对物业不存在过错而业主恶意拖欠的行为，向李某释明相关法律后果，耐心疏导并督促李某缴纳物业费。此外，鉴于李某并非恶意拖欠物业费，经办法官说服物业公司适当予以折扣，并积极帮助李某与开发商协调后续维修事宜。
最终，在法院、物业、业主三方努力下，该案以诉前调解方式妥善解决，并达成如上诉前调解协议。不但提高了审判效率，节省了审判资源，而且通过调解结案，能够化解物业与业主之间的矛盾，实现法律效果和社会效果的统一。
房屋质量问题非拒缴物业费理由
经办法官庭后表示，物业纠纷涉及民生、关乎民情，影响面较大，如处理不当，物业管理行业的健康发展将受到影响，从而产生不良社会后果，亟须引起重视。本案纠纷的产生原因，表面上是房屋墙体裂缝导致漏水，实质上是开发商遗留的问题没有妥善解决，而该情形已经成为近年来物业合同纠纷案件增多的一个重要因素。事实上，部分小区开发商遗留下来的房屋质量问题、配套设施不健全、小区绿化不达标、道路设计不合理及销售时作出一些虚假承诺等历史遗留问题，导致物业管理对象存在先天不足，后续物业服务难度加大。业主大多将原因归咎到物业公司，并通过拒缴物业管理费用以示不满，加剧了物业公司与业主的紧张关系，实非解决问题的有效办法和合法途径。本案中，因为李某不能正确区分开发商和物业公司各自的责任范围，不仅增加了当事人诉累，还有可能使业主错过向开发商主张权利的法律时效。为此，法官建议：
一是引导业主理性维权。出现房屋质量问题，业主可以与开发商协商，要求开发商提供维修或者采取其他措施等，也可以向建筑工程质量监督部门投诉，由建筑工程质量监督部门督促和要求开发商对房屋质量作出说明，并履行相应的维修义务。如果在房屋保修期内，业主还可以就房屋质量问题向法院起诉开发商，要求退房或者赔偿损失。如果超出房屋保修期，业主可以将情况反映给小区业主委员会，申请专项维修基金来对房屋进行修缮。
二是提高业主诉讼能力。就本案房屋质量问题，如果业主选择通过诉讼维权的话，一方面要正确区分物业公司和开发商的责任，区分物业服务法律关系和房屋买卖合同法律关系，向正确的主体及时主张权利，而不是通过消极不缴纳物业费进行抗议；另一方面，增强举证能力，提高举证意识，保存和收集对自己有益的证据，在诉讼中做到有理有节有据。
三是创新物业审判方式。西湖法院在这方面做了一些有益的尝试，包括成立物业速裁审判团队，实行诉前调解程序前置、搭建诉前调解平台、明确诉前调解流程、创新调解工作机制、形成诉前调解合力等，并通过开展巡回审判、公开庭审，普及法律知识，营造合法经营、依法维权氛围，实现“审理一案，宣传一片”的辐射效果，大大提升物业纠纷的审判效率。如本案就是通过诉前调解程序前置，将调解关口前移，既缓解了审判压力，又妥善地处理了双方的矛盾，取得了积极的成效。
