楼上漏水泡了楼下，能要求赔偿吗？物业应承担什么责任？居民在楼上养鸡搅扰四邻，邻居该如何维权？认为物业服务不到位，可以拒交物业费吗？……邻里纠纷无小事，对这些矛盾纠纷的化解，既要懂法理，又要通情理，对基层社会治理工作提出了更高的要求。
为更好将优质法律服务送到基层，近年来，长春市委政法委和长春市法学会深入推进首席法律咨询专家和法学会基层服务站点建设工作，将法律服务站嵌入各级综治中心，首席法律咨询专家常态化入驻“坐班”，在矛盾纠纷多元化解工作中作用巨大。
近日，长春市二道区驻综治中心的多位首席法律咨询专家接受了本社记者采访，结合二道区综治中心调解成功的多个案例，就邻里纠纷中常见的法律问题进行解读。
楼上楼下因漏水起冲突，赔偿问题“门道多”
2023年12月4日，长春市某小区29栋三楼某育婴店和二楼台球厅的负责人一起来到长春市二道区综治中心，双方因为漏水事宜发生矛盾，遂来此寻求帮助。经了解，双方都是租户，且房主为同一人。
原来，2023年8月，台球厅负责人发现天花板滴水，三楼育婴店积极查找漏水点无果。1个多月后，滴水已经变成了漏水，育婴店虽然答应赔偿2万元，但是漏水问题不解决，台球厅就要停业，双方就赔偿问题分歧很大。
两人来到二道区综治中心后，调解人员首先了解了案件基本情况，并到现场实地查看，然后安抚双方情绪，讲解相关法律，提出可行性建议。回去后，育婴店找来专业检测机构对漏水点进行查找，并采取了临时性防水措施。随后，二道区首席法律咨询专家、综治中心调解人员等又数次开展调解，最终双方握手言和，综治中心工作人员还带着双方来到法院，申请民事裁定，法院也很快依法下达了民事裁定书。
“首席”说法：
长春市二道区首席法律咨询专家张鹏飞表示，根据民法典的相关规定，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。此类案件中，因为楼上住户的不当行为（如装修不当、管道破裂等）导致漏水，对楼下生活或者生产经营造成影响的，楼下住户或企业可以主张楼上进行赔偿。
具体来说，赔偿项目包括以下几个方面：房屋修复费用（包括直接的修复费用和相关的经济损失，如因漏水导致的房屋内部装修，家具、电器等物品的损坏或报废所产生的维修或更换费用等）、经营损失（包括停产停业的损失、搬迁费等）、其他相关费用（包括鉴定费、诉讼费等）。这些赔偿项目的具体金额需要根据实际损失来计算，并且需要通过法律程序来确定。
此外有一个需要强调的细节，该案中双方都是企业，在签订相关调解协议时，最好由双方法定代表人签字。因为根据民法典的相关规定，法定代表人是代表法人从事民事活动的负责人，因此，法定代表人的签字具有重要的法律效力，能够确保合同或协议的有效性和合法性。如果未经授权的人员签字，可能会导致合同效力受到质疑，甚至可能引发法律纠纷。
沙砾堵了下水管又“堵心”，各方责任应明确
老旧小区下水管道堵塞一直是老大难问题，改造难、费用高，最后往往导致“越不修越堵、越堵越没法修”的恶性循环。
长春市吉星小区某栋的居民今年初就遭遇了这样的糟心事。事发楼栋一至七楼共7户。一楼理发店门市近期改装了独立下水管，不与楼上住户共用主管道。被堵住的是二楼的下水管道，二楼住户认为，正是因为一楼的改装，自己家才遭了殃。但是一楼理发店店主则认为二楼下水管堵塞与一楼无关，并对二楼住户的维修诉求提出了反对，因为理发店正在经营，如果要维修需要破坏一楼的地面及装修，严重影响经营。
为此，社区工作人员联系双方以及维修单位到现场进行了勘查，发现堵塞原因是管道老化，塌陷下来的沙砾石子堵住了一楼管道。经过多方沟通协商，综治中心帮助社区确定了一个各方认可的疏通方案，尽量减少对一楼的影响，住户们纷纷认可，并积极主动地分担了维修费用。
“首席”说法：
长春市二道区首席法律咨询专家齐云洲表示，因为水管老化等原因，老旧小区低楼层住户下水管堵塞问题很常见，被水泡的住户作为受侵害方，可以主张赔偿。但老旧小区下水管堵塞导致楼层泡水又比较特殊，其特殊性主要体现在漏水的原因往往较为复杂，涉及侵权主体较多。在下水道堵塞案件中，责任的确定需要具体分析。根据相关法律规定和司法实践，责任方可能有以下几种。
首先是物业公司责任，如果下水管道堵塞是由于物业公司在物业服务中存在过错，物业公司应当承担相应的赔偿责任；其次是房地产公司责任，如果污水主管道堵塞是房地产公司在建设修缮该房屋时遗留的问题或是设计问题导致的，房地产公司也应当承担相应的赔偿责任；最后是楼上住户责任，如果住户因装修或铺设水管造成其他住户泡水，该住户应及时查找漏水原因并进行维修，并应当就其不当行为给其他住户造成的损害承担赔偿责任。
此外，在某些情况下，如果无法确定具体的责任方，会由所有可能造成堵塞的住户共同承担赔偿责任。
在该案中，一个特殊的情形是一楼改建了独立下水管道，这里需强调，该行为需要依法依规进行，如果私自更改下水管道，导致了上层住户的损失，楼下住户需要承担相应的赔偿责任，但是必须证明下水管道的堵塞与改独立下水管道的行为存在因果关系。
小区养鸡扰四邻，居民维权有途径
“我们小区有户人家养了只鸡，凌晨四五点钟就开始叫，能不能帮忙沟通一下？”2024年初，长春市八里堡街道同康社区接到了这样一条诉求。
根据居民反馈和物业提供的线索，社区工作人员找到了某居民家里，工作人员惊讶地发现，该居民家中一共养了8只鸡，物业则表示已经多次协商无果。为此，社区综治中心联合街道城管科、执法中队、物业、楼栋长共同入户走访协商。在工作人员的调解说明下，业主最终同意将鸡处理掉，该事件得以解决。
“首席”说法：
长春市二道区首席法律咨询专家吴鹏表示，《中华人民共和国治安管理处罚法》第五十八条规定，违反关于社会生活噪声污染防治的法律规定，制造噪声干扰他人正常生活的，处警告。此外，《中华人民共和国民法典》第一千零三十二条也明确规定，自然人享有隐私权。任何组织或者个人不得以刺探、侵扰、泄露、公开等方式侵害他人的隐私权。
因此，饲养宠物必须建立在合理、合法的基础之上，不得对他人的正常生活和工作造成不良影响或侵害。小区居民养鸡鸭等禽类，或者猫狗等宠物，如果声音或气味过大，影响其他住户的正常生活和工作，受影响的邻居有权要求当事人进行整改。
如果自行协商无果，可以向物业和社区反映，物业公司和社区居委会有责任协助处理此类问题。业主大会和业主委员会有权依照法律法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险。此外，城管部门也会介入处理类似问题。
另外，虽然农村居民住房之间有一定的距离，但是也存在类似问题。可能有居民兴建猪舍、鸡舍等设施导致空气或水源污染的情况，严重影响邻居生活。此类行为，可能涉及侵害相邻住户相邻权的问题。相邻权指不动产的所有人或使用人在处理相邻关系时所享有的权利。具体来讲就是，在相互毗邻的不动产的所有人或者使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。民法典第二百八十八条至第二百九十六条中就明确规定了相邻双方享有用水相邻权、排水相邻权、相邻通行权、相邻施工权、管线相邻权、防险相邻权、通风采光相邻权、环保相邻权、地界相邻权、共墙相邻权等具体内容。
因此，受影响的农村居民可以向当地环保部门反映情况，并要求其介入调查和处理。环保部门有责任对环境污染行为进行调查取证，并采取相应的措施。受害者应尽快收集和固定污染证据，如拍摄照片、录制视频等，以便在维权过程中提供有力的证据支持。
因漏水三年没交物业费，合同约定应厘清
去年2月28日，曾住在长春市某小区一商铺的赵先生找到调解员，就缴纳物业费以及漏水损失赔偿一事寻求帮助。原来，几年前，赵先生因为开诊所租用了前述商铺，并与房东签署了房屋租赁合同，约定物业费由赵先生缴纳。
但是租房的第二年，因为漏水问题，店铺墙面和药柜都受到了损失，为此，赵先生花费了400多元进行了粉刷。赵先生认为，这笔钱应该由物业公司承担，并想以此抵扣物业费，但遭到物业公司拒绝。此后3年，赵先生拒绝缴纳物业费，物业公司则表示将起诉赵先生，双方矛盾进一步激化。
调解人员经过分析后认为，赵先生欲以房屋修复费用抵扣物业费的做法并不符合相关法律规定，关于赔偿相关问题，赵先生可以与房东进行协商，由房东给予适当补偿，对此，房东也表示认可，该矛盾纠纷得以顺利化解。
“首席”说法：
长春市二道区首席法律咨询专家王俊丽表示，一般情况下，由于漏水等原因导致的房屋以及财产损失等，具体责任的归属需要根据漏水的原因来确定。如果是房屋本身的问题，房东应承担责任；如果是租户使用不当，租户应承担责任；如果是物业公司的管理问题，物业公司应承担责任。如果漏水是由于第三方的过错导致的，那么第三方应当承担责任。
至于赔偿问题，除了责任划分，还要考虑的是出租方与承租方签订的房屋租赁合同的具体约定，如房屋租赁合同中有关于房屋漏水责任划分及赔偿责任的约定，那么应当按照合同约定执行。
该案中，房东和赵先生约定物业费由赵先生承担，赵先生认为自己花了钱没有享受到服务，也是该矛盾产生的原因之一。对这一问题，在房屋租赁合同中也应该做详细约定，这样更有利于避免产生纠纷。根据《物业管理条例》的相关规定，按时缴纳物业服务费用是业主在物业管理活动中应该履行的义务之一。如果在租赁合同中没有明确约定物业费和取暖费的承担，那么这些费用一般由业主（出租方）来承担，除非双方在租赁合同中有明确约定由租客支付。（□本社记者 庄德通 刘永强）
