房屋租赁合同引发的纠纷之“押金退不退”

  生活中，房屋租赁现象较为普遍，有时会因为特殊情况造成合同无法继续履行产生纠纷；有时会因为租赁合同过于简单，无法解决分歧而产生纠纷；有时会因为双方沟通不畅、认识不一致产生纠纷。近期，河南省郑州市中原区人民法院将对房屋租赁合同纠纷常见问题进行以案说法。本次将探讨“押金退不退”。

  据原告小杨诉称，2021年9月，自己承租崔某名下一套房屋，并签订了租赁合同，约定租赁期限自2021年9月至2022年9月止，租金每月1650元，押一付三，押金1700元。租赁期间，双方均按合同约定履行了义务。2022年8月，租赁期限即将届满，小杨告诉崔某不打算续租，但自己在外地出差，可能无法在9月4日合同到期前完全搬离，希望崔某予以理解，不要扣除押金。考虑到小杨搬离时间不确定，可能会影响寻找新的租客，于是崔某提议，由小杨再交纳一个月房租及物业费共计1763元，如果小杨按时退房，崔某便退还多交的一个月房租及押金。如果未能按时退房，就按实际情况结算。小杨同意了崔某的提议，并向崔某交纳了1763元。2022年9月2日，小杨从外地返郑，搬家退房，并将房屋状况拍照发给了正在外地办事的崔某。崔某于9月11日现场查看房屋状况，表示房屋没有问题，押金可以全部退还，但需要扣除一部分租金。小杨对此不予认可，双方因此发生争执。多次沟通无果后，小杨将崔某诉至法院，要求退还房租、押金共计3463元。

  承办法官史艺娜收到该案后，考虑到案件标的额不大、事实相对清楚，迅速组织双方当事人到法院进行调解。法官就《民法典》中关于房屋租赁合同的有关规定向原、被告双方进行说明和解析，并借助类似案例对双方进行了以案释法。同时，积极引导双方从法理及情理上综合考虑，换位思考，互谅互让。最终，双方当事人达成一致意见，房东崔某扣除部分租金弥补损失，将剩余租金900元及押金1700元当场退还给小杨。随后，小杨向法院提交了撤诉申请，案件得以化解。

  法官提醒：

  第一，关于租赁物的返还时间。本案中，“小杨从外地回来搬家退房，并将房屋状况拍照发给了崔某”，小杨认为在出租人无法到达现场的情况下，自己将搬离后的房屋现状拍照发送给出租人，已经按约定将房屋返还；而出租人则认为自己实际验收房屋后才算返还。双方对返还房屋的时间认识不同，因此对租金该支付到什么时间的认识也就不同。实践中，针对返还租赁物，建议双方以明确的意思表示固定下来，比如小杨在将房屋现状照片发送给崔某后，需进一步向崔某确认“是否认可以这种形式完成返还房屋？是否认可租赁期限计算至此日为止”等信息，待崔某回复信息后，进一步固定相关证据。

  第二，关于押金退还的问题。出租人为了保障自己租赁物的安全和完整，通常会向承租人收取一定的押金，并且承诺在合同到期后，如果租赁物没有被损坏等情形，会将押金退还承租人。但现实中，经常会出现出租人在接收房屋的时候以租赁物受到了损坏等理由拒绝退还全部或部分押金。如果遇到这种情况，双方应尽量协商，如果协商不成，可以向社区调解机构申请调解；如果调解不成，可以向法院提起诉讼。但在诉讼前，需收集固定证据，一方面要证明向出租人交付了押金，另一方面要证明自己按约定将租赁物安全返还，不存在违约等情形，这样才有利于要回押金。