现实生活中，基于房价上涨等不确定因素，受到经济利益的驱使，房屋买卖双方反悔现象时有发生。近日，浙江省宁波市鄞州区人民法院审理了一起房屋买卖合同纠纷案，该案中，买卖双方办理完房产过户手续的第二天，相关部门就颁布了该区域内房屋的征收公告，卖方反悔并拒绝交付房屋，那么，购房人利益如何保障？
赵某方在宁波市鄞州区老江东地段有一套面积近60平方米的房子出售，恰巧，张某娟想在该地段购买一套二手房，委托好朋友周某明帮忙寻找合适的房源，周某明在房产中介机构看到赵某方出售的二手房信息后，认为位置和价格都很理想，于是告诉了张某娟。
2021年5月20日，赵某方与张某娟以及房产中介公司共同签订《存量房屋买卖中介合同》，合同签订当日，张某娟支付购房定金36万元，随后，张某娟又向赵某方交付剩余全部房款161万元。2021年5月24日，双方到不动产登记部门办理过户手续时，张某娟按照赵某方的要求，又向他支付房款2万元，然后，双方办理了房屋过户手续。5月25日，宁波市鄞州区人民政府发布公告称，因公共利益需要，确定老江东地段的房屋征收范围，而该套房屋就在征收范围之内。
得知此事的赵某方立即联系张某娟和周某明，想取消这笔交易，沟通无果后，赵某方不仅拒绝交付房屋，还将购房人张某娟、房产中介机构起诉至鄞州区人民法院，并将周某明列为第三人。庭审中，赵某方辩称，按拆迁政策，涉案房屋能置换一套90平方米以上的拆迁安置房，他本人的损失在100万元以上。张某娟与周某明对于拆迁事宜应提前知晓，却对其隐瞒，基于情势变更原则和公序良俗原则，请求判令双方解除房屋买卖合同，并将房屋不动产权变更登记于自己名下，愿退还房屋购房款200万元。
张某娟表示，房屋是赵某方主动出售，她是经第三人介绍，通过房产中介机构与赵某方签订房屋买卖合同，房屋买卖是双方真实意思表示。且已将房款全额付清，办理了过户手续，并在办理过户手续时又在赵某方的要求下另支付了2万元房款，房屋买卖合同已经履行完毕，不适用情势变更原则。况且拆迁工作尚在进行中，还未取得大部分被拆迁户的签字同意，最终是否拆迁尚无定论，赵某方主张解除合同违背了诚信原则，因此请求驳回赵某方的全部诉讼请求。
房产中介机构则称，赵某方系主动要求出售涉案房屋，且出售意愿强烈。买卖双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不存在强买强卖情形，也不存在房产中介机构与第三人故意欺瞒赵某方的情形。
根据相关规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人如与对方协商不成的，可以请求变更或解除合同。但法院向赵某方所售房屋所在社区了解，在2021年5月25日之前，该区域即有较长时间流传即将拆迁的消息。赵某方在多家房产中介机构挂牌出售房屋，并最终确定价格，故其对于所售房屋可能面临拆迁应有一定的预见性，并将该因素纳入定价的考量范围之内。此外，张某娟已经全额支付房款，房屋过户手续也已办理完毕，从赵某方提供的证据来看，不能证明其继续履行合同交付房屋会产生明显不公平的不利影响。对此，鄞州区人民法院认定，赵某方与张某娟关于所售房屋的价格、过户及交付时间等重要条款的约定都是出自双方的真实意愿，且在签订房屋买卖合同的当天就办理过户手续是赵某方本人的主张，而并非张某娟和周某明的要求。故赵某方主张依情势变更原则解除合同，法院不予支持，驳回赵某方的全部诉讼请求。
赵某方不服一审判决，上诉至宁波市中级人民法院，二审法院维持原判。目前该案判决已生效，涉案房屋也已交付完毕。
该案赵某方以情势变更为由主张解除合同。那么，什么是情势变更？郑州大学法学院副教授郑磊表示，《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”
该案的主审法官张波萍表示，情势变更原则是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因（当事人不可预见的事情的发生），致使合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平或者不能实现合同目的，应允许变更合同内容或者解除合同。情势变更原则只有在合同赖以成立的基础发生巨大变化，致使继续履行将显失公平，导致一方明显有利，另一方明显受损，双方当事人的利益严重失衡时才适用。该案不能适用情势变更原则的理由为：涉案房屋所在区域较长时间流传即将拆迁的消息；赵某方为出售房屋在多家房产中介机构挂牌，其对于包括房屋即将面临拆迁在内的基本情况应有所了解，并将该因素纳入定价的考量范围之内，故拆迁并不属于不可预见的事情。情势变更原则只考虑“继续履行合同”是否显失公平。该案双方的房屋买卖合同已经完成了全额付款及过户手续，张某娟的合同义务已经履行完毕，赵某方签订房屋买卖合同的合同目的已经实现，故不存在继续履行合同显失公平的情形。（□本社记者 马付才）
