开发商是否需要返还高额办证费

    【案情】

    张某等人在广东某知名楼盘购买了商品房，张某等人在交纳了购房合同房款30%的首期房款后，开发商要求张某等人交纳合同房款10%的办理房产证费（以下简称：办证费），张某等人以办证费过高提出抗议，开发商口头“不交纳办证费的，按违约处理，不退还首期房款”，无奈张某等人只好交纳合同房款10%的办证费。张某等人以开发商收取办证费过高为由，向法院起诉请求开发商返还多收的办证费。开发商则认为，房地产市场竞争激烈，“不提房价+高额办证费”是房地产商普遍采取的销售策略，况且合同房款10%的办证费是购房者自愿交纳，应该驳回张某等人的诉讼请求。

    【分歧】

    对于开发商是否需要退还多收的办证费，存在两种不同的意见：

    意见一、购房者与开发商是平等的民事主体，购房者对于开发商收取高额的办证费，完全可以拒绝，也可以选择不购房。开发商收取高额的办证费，是购房者自愿交纳的，不违反法律强制性规定，应该驳回张某等购房者的诉讼请求。

    意见二、开发商在销售楼盘时候，没有明确告知办证费实际是多少，开发商收取合同房款10%的办证费，明显过高，显失公平，应该退还多收的办证费。

    【评析】

    笔者同意第二种意见，理由如下：

    一、开发商收取合同房款10%的办证费明显过高，违背了市场规律。

    根据办理房产证的相关规定，购买首套房的，大约需要交纳合同房款1%~3%的契税、0.05%的印花税、3元/平方米的交易费、80元的权属登记费及10元/本的房产证工本费。144平方米以下的商品房所需的办证费一般不会超过合同房款的2%。即使开发商代办房产证需要收取一定的办证代理费，首先需要明确告知购房者具体的办证费数额，在此基础上可以收取一定合理的办证代理费。开放商收取合同房款10%的办证费，明显过高。开发商垄断办理房产证，并收取高额的办证费，产生高额的垄断利润，这是违法的。开发商采取的 “不提房价+高额办证费”的销售策略不仅违背市场规律，还存在偷税漏税之嫌疑。

    二、开发商收取高额的办证费，显失公平。

    开发商的劳动付出体现在组织建设楼盘和销售楼盘过程中，商品房的合理定价应该是商品房的“土地和建筑成本+各种税费+员工工资+合理利润”，因此，开发商的利润主要来源于合同房价。开发商为购房者办理房产证是批量办理的，办理过程非常简单，办理房产证远比开发楼盘简单的多，开发商不应该以代办房产证作为赢利的一种手段。作为一种促销手段，开发商可以免费为购房者办理房产证；或者收取一定合理的办证代理费，合理的办证代理费应该参照市场上代办房产证代理机构的收费标准。本案中，开发商处于优势地位，而购房者缺乏经验，开发商以“不交纳办证费的，按违约处理，不退还首期房款”的胁迫理由收取合同房款10%的办证费，明显过高，明显违反等价有偿的市场原则，显失公平。《民法通则》第59条规定，对重大误解或显失公平的民事行为，一方当事人有权请求人民法院或仲裁机构予以变更或撤销。最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》对显失公平的认定作了司法解释，即“一方当事人利用优势或者对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”根据该法律规定，购房者可以要求开发商退回多收的办证费。

    综上所述：开发商应该返还多收张某等人的办理房产证费。

    （作者单位：广东省化州市人民法院）