“借名买房”应做好法律风险防范

　　基于借名买房合同，出资方能否直接请求确认享有物权？买房出资行为能否对抗物权效力？近年来，个别人为规避限贷、限购、税收等政策，“借名买房”现象凸显，由此引发的产权归属、资金返还等法律纠纷日益增多。

　　“借名买房”前签订协议规避产权纠纷

　　2019年6月，王女士因不具备购房资格，便借用男友陈先生的名义在浙江省杭州市购买了一套住房。房屋总价款350余万元，王女士支付了首付款230余万元，余款120万元以陈先生作为主贷款人通过银行贷款方式支付，房屋登记在陈先生个人名下。

　　双方为规避产权纠纷而签订协议，明确约定房屋系王女士借用陈先生名义购买，房屋首付款由王女士出资，房屋贷款由王女士负责偿还，两年后陈先生配合将房屋过户至王女士名下。

　　没想到购房不到半年，两人分手。双方因房屋过户问题产生争议，王女士停止还贷，陈先生每月代王女士偿还银行贷款。双方因此诉至法院，王女士要求陈先生遵守协议将房屋过户给自己，而陈先生则要求王女士返还他支付的贷款。

　　陈先生称，他认可借名买房的事实，也一直在催促王女士尽快完成过户，但王女士不具备购房资格，未能完成过户。“房屋登记在我名下，也影响我的购房资格，断供后，银行一直催我还款，我压力很大。”陈先生表示，为了不影响个人征信，他只能继续还款，这些费用均应由王女士负担。

　　在法庭上，王女士提交了购房资质核验单，证明其已具备在杭州购房资格。最终法院判决陈先生配合王女士将房屋过户，王女士给付陈先生垫付的各项费用合计20万余元。

　　宣判后，陈先生提起上诉，后双方在二审法官的主持下达成和解。

　　法官表示，所谓“借名买房”，是当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋所有权的合同关系。本案中双方通过签订书面协议的方式，对“借名买房”关系进行约定，确定了房屋的实际出资人和权利人，来规避以后可能存在的法律风险。但在司法实践中，“借名买房”合同纠纷较为普遍。虽然在主体适格、意思表示真实且不违背国家法律、社会公共利益的情况下，“借名买房”合同有效，但也存在极大法律风险。

　　法庭辩论终结前取得购房资格，协议获法院认可

　　2018年6月，杭州一家楼盘开售，由于购房者众多而房屋有限，开发商采用摇号报名的方式售卖。70岁的刘先生借用当时还是“准女婿”的杨先生的名义摇号，摇中了一套房屋。

　　事后，刘先生和杨先生签订了一份协议，约定购房款由刘先生全部出资（包括后续的按揭款等支出），杨先生保证待条件成熟时无条件、无偿将房子过户到刘先生或其指定的第三人名下。

　　2019年5月，刘先生的女儿与杨先生登记结婚，他们成为法律意义上的一家人。然而由于夫妻俩感情不和，刘先生对登记在女婿杨先生名下的房子不放心，要求杨先生履行协议，将房子过户到自己名下。虽然协议约定购房款全部由刘先生承担，但事实上部分购房款以及按揭款是杨先生在支付。因此，杨先生坚决不同意无偿将房子过户到岳父名下。

　　2021年11月，刘先生将女婿杨先生诉至杭州市萧山区人民法院，要求女婿履行协议。

　　在一审法庭辩论终结前，原本名下已拥有两套房产的刘先生，将其中一套卖出，并过户给了买家。正因为如此，法院认定刘先生已符合杭州市相关购房政策。一审法院判决，双方的协议合法有效，杨先生必须将房子过户给刘先生。杨先生不服一审判决，遂向杭州市中级人民法院提起上诉。

　　2022年4月2日，二审法院维持一审判决，认为双方签订的协议合法有效。

　　一审法院法官表示，案涉商品房出售网上报名登记截止时，刘先生已实际符合杭州市相关购房政策。故双方当事人上述“借名买房”合同并不存在违反法律、法规强制性规定的情形，应当认定合法有效。

　　法官提示，如果当事人确实需要采取“借名”方式购买住房，实际产权人与名义产权人要签订协议，以书面形式确定房产的实际出资人和权利人。实际产权人在购房时从自己的账户支付购房款，如果是转账给名义产权人用于归还按揭贷款，应当留下充足证据。在发生纠纷后，应当厘清法律关系并依据相应法律规定提出正确的诉讼请求。（□本社记者 汤瑜）