因未及时办理过户登记，房产被查封了……

  自己住了多年的房子，突然被法院查封，这到底是怎么回事？让我们一起来看看陕西省城固县人民法院审理的一起案外人执行异议之诉。

  基本案情：

  胡某生前因经营周转多次向王某借款，2018年10月，胡某病故，王某将胡某之女胡某甲以被继承人债务清偿纠纷为由诉至法院，法院判决由胡某甲在保管、接受胡某遗产的实际价值范围内偿还王某借款本金，履行期届满后，胡某甲仍未还款。王某向法院申请强制执行，法院作出执行裁定书，查封了胡某甲继承的胡某名下的房产。

  不久，法院突然收到李某对该查封房屋提出的执行异议申请，李某称2013年2月，胡某向李某借款35万元并出具借条一份，后双方于2017年6月签订一份协议，约定“因胡某借李某现金350000元，目前本人有病无法偿还，现将某小区一套房产抵给李某，今后房产证、使用权永久性归于李某所有，该房产和使用权与胡某无关，从此以后和李某手续两清”。协议签订后，胡某将该房屋钥匙交付给李某，不久李某便搬进该房屋居住。

  法院对李某的执行异议审查后，裁定驳回李某执行异议请求，李某不服该裁定遂提起案外人执行异议之诉，将王某及胡某甲诉至法院。

  法院审理认为，本案系案外人执行异议之诉，应当通过审查案外人李某是否就案涉房屋享有足以排除法院强制执行的民事权益，最终确定是否停止案涉房屋的执行。本案中，李某仅提交一份借条，未提交款项交付的证据，亦无法证明李某向胡某交付借款本金的具体情况；其次，案涉房产现仍登记在胡某名下，李某未提交任何证据证明未办理过户登记并非其自身的原因。综上，李某与胡某虽早早签订协议，但双方未办理物权变更登记，故李某与胡某之间仍为债权债务关系。基于债的平等性，李某对胡某的债权较本案所涉的执行债权而言，并不具有优先实现的价值利益。因此，李某主张其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，没有事实和法律依据，故对其诉请本院不予支持。

  法条指引：

  《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

  《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”

  本案中，李某主张其与胡某签订的协议实为代物清偿，债权转化为房屋转让的对价，并依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的规定提起诉讼。该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”