【案情】
2013年10月，原告李某从被告张某手中租下市区的一个门面，用来做服装生意，租期一年，租金3000元/月，并支付了店面转让费4万元，并且支付了10月和11月两个月的租金。后因经营不善，李某与张某协商希望降低租金，后双方协商未果，李某也无心经营下去，遂于2014年3月搬出店面，但未把钥匙交于张某，从2013年12月起原告李某就没在向被告张某交纳店租。之后，原告李某要求张某返还店面转让费4万元，经多次催讨未果，李某于今年4月将张某告上法庭，要求其返还该转让费。
在庭审中，张某答辩，租店面不但要交租赁费，还得交转让费，这是许多地方的行业交易习惯，当时签订合同时，双方是协商一致自愿的，因此转让费4万元不予返还。同时原告李某单方解除合同是无效的，如果解除原告也应归还门面，并按每月3000元支付延期还房的租赁费。审理过程中双方对转让费返还存在争议。
【分歧】
第一种意见认为，这种行业交易习惯对租赁者显失公平，属于合同可撤销的情形，如果任凭这样发展，无疑会增加经营者的投资成本及经营难度，从而出现经营不稳定性，对经济的发展不利。
第二种意见认为，目前虽然没有法律明确规定转让费的处理方法，但是根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第7条关于交易习惯的解释，收取转让费并没有违法法律。行政法的强制性规定，是当地的一种交易习惯，因此该转让费不予返还。
第三种意见认为，收取转让费不属于合同可撤销的情形，但是根据公平原则，转让费应当予以返还。
【评析】
笔者同意第三种意见，理由如下：
一、合同法第54条规定的可变更、可撤销事由的情况，即：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。或一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同的情形。本案中双方签订的租赁合同应当认定为依法成立的合同，收取的转让费也是双方协商一致的结果，并不违反法律的规定，该合同具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
二、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第7条规定:“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称‘交易习惯’：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常适用的习惯做法。对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。该条虽然对交易习惯进行了规定，但是对于如何鉴定交易习惯，到底多大范围，多少人使用才算交易习惯，实践中存在认定难得问题。
三、法律没有规定房子转让费的问题，从民法理论上说，只要双方协商自愿，不违反法律、行政法规的强制性规定，承租人和店面所有权人是可以约定转让费的，租赁期到后是否该归还法律也没有明确规定。李某当初在租赁该门面时，虽然支付了4万转让费，但双方并无转让门面之事实，依据民法上的“公平原则”，应该予以退还，因为店面所有权人一旦收回房子，他又可以向下一个承租人收取转让费，这样的话，店面每次转租都可以收取转让费，不损害出租人的利益。
（作者单位：江西省宜春市袁州区人民法院）
