法治日报全媒体记者黄辉 通讯员陶然
儿子由于银行征信不良不能办理贷款,遂以母亲的名义购房,此后房屋贷款断供,母亲是否应当承担相应责任?近日,江西省南昌市第二金融法庭审理了这起金融借款合同纠纷案,法院以合同相对性为由,依法判令解除某银行与秦某之间的《个人借款合同》;秦某返还某银行借款本金154.5万元及利息、罚息等;某开发商对上述借款本息承担阶段性担保责任。
秦某与李某系母子关系。李某因银行征信不良不能办理银行贷款,在征得其母亲秦某的同意后,决定以秦某的名义办理购房以及银行贷款手续,李某实际返还银行按揭款项。2016年7月,某银行与秦某、某开发商签订《个人借款合同》,约定:借款金额174万元,贷款期限为240个月,贷款用途为购买案涉房产。借款人如未按时足额偿还任意一笔贷款本息,银行有权停止发放贷款,宣布本合同项下已发放贷款提前到期。某开发商自愿提供阶段性连带责任保证,并由秦某以案涉房屋为上述借款提供抵押担保,但未办理抵押登记手续。
起初李某均能按月返还银行贷款,后因生意不景气,资金日益紧张,导致房贷多次逾期。某银行清收未果,双方由此涉诉。
法院经审理认为,名义借款人与借款的实际使用人不一致的,应当按照合同相对性原则,以名义借款人秦某为诉讼当事人,并由其承担还款义务。秦某多次逾期支付房屋按揭贷款,已经构成违约,某银行据此诉请解除《个人借款合同》,并要求秦某提前归还全部借款本息,于法有据,予以支持;截至起诉时,秦某尚欠借款本金154.5万元及利息、罚息等,亦予以确认。某开发商作为阶段性保证人,原告要求其承担保证责任,符合法律规定,予以支持。担保人承担保证责任后,有权在承担担保范围内向债务人追偿。
据此,法院依法作出如上判决。
借名买房存风险需多防范
法官庭后表示,借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房,并将房屋所有权登记在他人名下,但约定实际出资人享有房屋权益的行为。借名买房由来已久,不少人明知存在风险,仍敢于冒险,个中原因复杂多样。
实践中,购房者或是因自身资信不良,不能按照正常程序在银行办理购房按揭业务,进而采取借他人(多为亲属)名义在银行获取贷款,通过借名贷款达到借名买房的目的;或是为了规避房地产限购政策,希望通过采取借名买房的方式获取购房资格;或是为了享受某种优惠或便利,在不具有购买保障性住房的人利用政策漏洞,私下操作,利用他人购买保障性住房的资格,通过借名买房享受优惠购房的待遇。此外,还有人出于某种不正当目的,通过借名买房隐匿、转移财产以逃避债务,甚至出于洗钱等非法目的,与出名人签订借名买房合同,从而达到违法犯罪目的。
“借名买房风险巨大,应审慎为之、多加防范。”经办法官表示,由于房屋的实际出资人与登记所有权人不一致,借名买房行为发生后,伴随着巨大的法律风险,借名人与出名人之间产生纠纷的情况屡见不鲜,导致借名买房纠纷频发。
对出名人而言,如果购房需要的是出名人的资格、条件以享受优惠或者购房、贷款资格,出名人再次享受该优惠条件的机会以及自身购房、贷款的资格将被占用,影响将来购房或贷款;如果非全款购买该房屋,而是办理了按揭手续,房屋断供后,银行可能根据合同相对性原则,将出名人诉至法院,要求偿还剩余借款本息,个人征信也将产生不良记录,甚至导致出名人的其他财产被强制执行。
对借名人而言,出名人有可能不认可“借名”事实、不配合办理过户,也有可能基于公示公信原则擅自处分房屋,如无法证明借名购房事实的存在,借名人自身权利得不到保障,导致“钱房两空”;如果所购房屋为保障性住房,借名人实际上并不符合购房条件,即使出名人认可借名购房事实,借名人也不可能取得该房屋的所有权。
对金融机构而言,借名贷款和借名买房容易造成银行风控机制失灵,扰乱了正常的金融秩序,给贷款安全带来了极大的隐患。
法官提醒广大购房者,借名买房看似美好,实际上暗藏许多不可预测的风险,最终可能导致房、钱两失,必须加以防范。购房者务必增强遵法守法意识,恪守诚实守信原则,充分考虑借名买房会给自己带来的风险和损失,对借名买房坚决说“不”,千万不要为贪图眼前利益或出于其他考量,而轻易采用借名买房这种方式,使得自己陷入法律风险之中,最终导致得不偿失。同时,对已经通过借名买房方式购房的购房者,应当提高证据意识和举证能力,注意留存房款支付凭证、银行流水及相关协议等证据,如果发生纠纷,可以凭书面证据通过法律途径妥善维护自己的权利。
