法院强制执行确保法拍房顺利交付

　　买到心仪的法拍房，想搬家时却遭遇被执行人赖着不走，无法入住。近日，上海市虹口区人民法院顺利执结一起强制腾退案件，法拍房顺利交付到买受人的手上。

　　2019年1月，任某将自有房屋抵押，向银行贷款216万元，由朋友文某夫妇及某餐饮公司作为保证人进行担保。然而，约定的还款期限届满后，任某却没有按期还款，银行诉至虹口法院。法院经审理后判决任某应归还银行借款本金216万元，并支付利息等10万余元，文某夫妇及某餐饮公司承担连带清偿责任。

　　银行申请强制执行后，法院第一时间向任某等发出执行通知和报告财产令。执行中法院查明，除了被法院依法查封的住房，任某名下没有其他财产可供执行。而作为共同被执行人的文某夫妇及某餐饮公司也没有财产可供执行。

　　说起贷款的原因，任某表示，其与文某夫妇原是生意伙伴，三人合作经营餐馆。2017年，文某夫妇以女儿要在上海读书需要购房挂户口为名找他借钱。任某将房子抵押贷款216万元。随后，将其中的120万元借与文某夫妇，双方还签订了《借款合同》。但借款期限届满后，文某夫妇只还了30万元，任某上诉至法院，虽然案件胜诉也申请了执行，但至今没执行到钱款。

　　因任某的房屋设定了抵押登记，法院依法启动拍卖程序。2021年9月，执行法官向任某送达拍卖执行裁定书，并上门张贴拍卖公告。同年11月底，涉案房屋顺利以276万元的价格成交。成交之后，执行法官主动联系任某沟通房屋清场交付事项，任某表示希望法院给1个月的准备时间。与买受人沟通后，执行法官同意了这个方案。

　　本以为1个月后任某会主动搬家，没想到等来的却是电话不接、短信不回、家也不搬。2022年1月28日，执行法官再次上门执行，任某一家先是拒不开门，待执行法官释明法律后果，任某依然态度恶劣。对于被执行人态度的转变，执行法官也颇为疑惑，询问任某为何突然不愿搬离？任某道出实话，认为自己房子卖亏了。“房产中介说了，我这房子能卖3万多元一平米，拍卖单价才2万多元，我不搬。”

　　执行法官当即上网查询司法拍卖平台上同小区房屋的拍卖情况，对比近半年拍卖的三套房屋，两套房子的单价接近2万元，涉案房屋的单价已是其中最高的一套，拍卖成交价格符合市场情况。然而，此时的任某情绪激动，抗拒执行，最终被执行司法拘留措施。

　　春节假期后上班第一天，因一直记挂着拘留所里的被执行人，该案执行法官一上班便在虹口区拘留所的协助下对任某进行远程提讯。此时，任某已经认识到拒不迁出房屋的行为是错误的，愿意配合法院履行判决确定的义务，并再次承诺搬离。今年3月中旬，被执行人搬离法拍房，执行法官上门确认房屋情况，房屋顺利交付买受人。

　　本案执行法官表示，如遇到买了法拍房却住不进去的情况，人民法院将依法负责腾退。《最高人民法院关于进一步完善执行权制约机制 加强执行监督的意见》规定：拍卖财产为不动产且被执行人或者他人无权占用的，人民法院应当依法负责腾退，不得在公示信息中载明“不负责腾退交付”等信息。本案中，虹口法院依法腾退司法拍卖成交的房屋，是对买受人兑现承诺。

　　现实中，不少人认为法院不能强制执行被执行人的“唯一住房”。法官表示，司法实践中“唯一住房”执行的确是个大难题，许多“老赖”以此作为挡箭牌拒绝执行，而法院在执行过程中也往往陷入两难的境地，既要确保执行申请人的合法权益得以实现，又要保障被执行人基本生活需求。随着《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的出台，这个问题有了更确定的答案：在符合一定条件的前提下，“唯一住房”也可以执行。

　　关于“唯一住房”的执行安置，关键在于解决被执行人及其所扶养家属在合理期限内的居住问题。本案在执行过程中，承办法官在前期对涉案房屋的实际使用情况进行了调查，充分考虑被执行人及所扶养家属的生活状况，最终与申请执行人协商确定了33万元的安置费用。善意执行与强制执行并用，保障胜诉权益的兑现。

　　法官提醒，被执行人拒绝履行法定义务时，如果一味对抗，面临的可能是司法拘留等强制措施，严重的甚至会构成拒执罪。

　　（作者单位：上海市虹口区人民法院）