[案情]
1992 年 4 月，深圳市规划国土局为解决湖北对外贸易合作厅某办事处（下称湖北外贸）历史用地问题，向深圳某物业公司（下称深圳物业）发出“关于安排湖北外贸办公用房的通知”，要求深圳物业在笔架山河沟改建工程中以“成本价加管理费”给湖北外贸解决 4000 平方米办公用房。1992 年 9 月 5 日，湖北外贸与深圳物业依照上述文件的精神签订了《协议书》，约定以成本价加管理费购买嘉宾大厦 4000 平方米房产，房产手续归深圳物业办理。双方并对该房屋的用途、价款的支付期限等作了约定。
1993 年 5 月 29 日，深圳物业与另一物业公司（第三人）签订《“嘉宾大厦”发展权益有偿转让合同书》约定：深圳物业拥有大厦总建筑面积 77954 平方米中的 56414 平方米，第三人拥有总建筑面积 77954 平方米中的 17540 平方米，余下的 4000 平方米以成本价加管理费原则留给湖北外贸不作转让，但其建设成本费加管理费仍由湖北外贸支付。同年 6 月 25 日，深圳物业与第三人未经湖北外贸同意又签订《“嘉宾大厦”发展权益有偿转让补充合同》，约定深圳物业将 1992年 9 月 5 日与湖北外贸签订的《协议书》中自己应履行的交付 4000 平方米房产给湖北外贸的义务转让给第三人。1996 年 1 月 25 日，深圳物业与第三人又签订一份《“嘉宾大厦”发展权益有偿转让补充协议书》，约定房产竣工后，第三人将代建房产先向深圳物业移交，然后再由深圳物业移交给湖北外贸，并约定第三人必须在 1997 年 6 月 30 日前将大厦竣工验收交付使用。
湖北外贸按照《协议书》于 1992 年 10 月 19 日、1993 年 3 月 26 日分别向深圳物业支付了100 万元和 200 万元房款；1995 年 4 月 25 日，湖北外贸根据深圳物业 1994 年 12 月 30 日函的要求，向第三人支付 480 万元建房款。1995 年 12 月 11 日，湖北外贸将第四期工程款 300 万汇入深圳物业。在深圳物业迟延履行之后，湖北外贸于 1998 年 11 月 25 日发函要求深圳物业对交楼位置、交楼时间、违约责任等进行协商。但是，直到 2000 年深圳物业仍然没有履行交付楼房的义务。于是，湖北外贸向法院诉请解除其与深圳物业之间的《协议书》，要求深圳物业返还购房款本息，承担违约责任并赔偿损失。
法院终审判决认为：上述《协议书》合法有效；虽然合同双方没有明确约定交楼时间，但根据双方合同目的以及本案实际情况，深圳物业应在合理期限内将楼房建成并交付给湖北外贸使用，鉴于《“嘉宾大厦”发展权益有偿转让补充协议书》约定第三人交付验收合格楼房的时间是在 1997 年 6 月 30 日之前，湖北外贸也已于 1998 年 11 月 25 日发函要求深圳物业对交楼位置、交楼时间、违约责任等进行协商，而深圳物业至今仍未能将讼争楼房建成，又无法确定今后的交楼时间，湖北外贸的合同目的不能实现，故支持解除合同的诉请；深圳物业应退还房款本息。
[点评]
笔者认为法院对本案的处理是正确的。
一、湖北外贸和深圳物业之间的《协议书》合法有效。从该《协议书》的内容来看，双方就房屋买卖的标的、价格、付款期限等内容进行了明确的约定，已经具备了合同的主要条款，且采用了合同书的形式订立，因此，该合同已经成立。从该协议的订立、履行过程以及本案的诉讼过程来看，双方均主张该合同有效，可见双方当事人对该合同的意思表示是真实的。而且，该合同的订立已经获得相关政府主管部门的批准，其内容并没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有侵害社会公共利益。根据民法通则第五十五条，并参照合同法关于合同效力的相关规定，该合同应当认定为合法有效。
二、湖北外贸有权解除合同并要求深圳物业承担违约责任。民法通则第八十八条规定，履行期限不明确的，债权人可以随时要求债务人履行义务，但应当给对方必要的准备时间。虽然《协议书》中并未约定深圳物业的交房时间，但其应当在合理期限内履行交房义务。本案中，《“嘉宾大厦”发展权益有偿转让补充协议书》约定第三人交付验收合格楼房的时间是在 1997 年 6 月 30日之前，故交房的合理期限最迟应当为 1997 年 7 月 1 日前。从本案履行情况来看，深圳物业至今仍未能将讼争楼房建成，又无法确定今后的交楼时间，湖北外贸的合同目的不能实现。合同法第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。据此，深圳物业的违约行为已经构成了对方解除合同的条件。另一方面，在深圳物业迟延履行之后，湖北外贸于 1998 年 11 月 25日发函要求深圳物业对交楼位置、交楼时间、违约责任等进行协商。但是，直到 2000 年深圳物业仍然没有履行其交付楼房的义务。根据合同法第九十四条第三项关于“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，深圳物业的违约行为也已经构成了对方解除合同的条件。在深圳物业的违约行为已经符合合同解除条件的情况下，作为守约方的湖北外贸依法有权解除合同。合同法第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故而，在合同依法被解除之后，湖北外贸有权请求深圳物业返还购房款本金 1080 万元及相应的利息。需要指出的是，由于深圳物业与第三人之间的合同转让并未取得湖北外贸的同意，该转让对湖北外贸不发生效力。在合同履行过程中湖北外贸基于深圳物业的指示汇给第三人的 480 万元，而且该 480 万元款已用于建成的应由深圳物业交付给湖北外贸的 4000 平方米房产建设费用，现该房产产权又在深圳物业名下，应当认为是第三人代深圳物业受领给付，故而就该笔款项及其利息，应由深圳物业承担返还责任。
三、解除经审批合同不适用行政程序。有观点主张，本案《协议书》系依据行政指令而订立，非经行政程序不得解除。笔者认为，虽然我国实践中存在大量需要经过审批的合同，但是，从合同法以及相关司法解释的规定来看，审批只是合同的生效条件。即便审批涉及合同中的权利义务关系，也只是对该合同合法性的一种前置性审查，合同的订立、效力、履行、终止等事宜仍然要适用民事法律的规定。例如，建设项目开发合同的转让，经过了规划部门的审批，只是意味着其认为此种转让并不违反城市规划，只是审批部门在其职权范围内认可此种转让，至于其涉及的民事权利义务关系仍然要按照民事法律来确定。因此，本案《协议书》虽然系依据行政审批而订立，但性质上仍然为民事合同，而不能适用行政程序的规定。需要强调的是，在我国加入 WTO 之后，司法最终解决的规则已经被我国法律所确认，无论是民事纠纷还是行政纠纷，最终都要由人民法院来确定其责任归属。根据《宪法》和相关法律，人民法院对法律纠纷有最终审查的职权。无论合同是否经过审批，但是在人民法院依法确认其效力及相应的法律效果之后，即便审批涉及合同中的权利义务关系，也只是对该合同合法性的一种前置性审查，合同的订立、效力、履行、终止等事宜，依然要适用民事法律的规定。例如，建设项目开发合同的转让，经过了规划部门的审批，仅是意味着其认为此种转让并不违反城市规划，只是审批部门在其职权范围内认可此种转让，至于其涉及的民事权利义务关系仍然要按照民事法律来确定。因此，本案《协议书》虽然系依据行政审批而设立，但性质上仍然为民事合同，而不能适用行政程序的规定。需要强调的是，在我国加入 WTO 之后，司法最终解决的规则已经被我国法律所确认，无论是民事纠纷还是行政纠纷，最终都要由人民法院来确定其责任归属。根据宪法和相关法律，人民法院对法律纠纷有最终审查的职权。无论合同是否经过审批，在人民法院依法确认其效力及相应的法律效力之后，即便相关审批机关并未撤销其审批行为，也应当依据人民法院的生效判决发生相应的法律效力。综上所述，湖北外贸和深圳物业之间的《协议书》是合法有效的；深圳物业违反了该《协议书》的规定，湖北外贸有权解除合同并要求其承担违约责任；湖北外贸汇给深圳物业的 1080 万元应由深圳物业承担返还责任，并自终审生效判决之日起应支付双倍利息。
对外经济贸易大学法学院教授·梅夏英
