持有合同与备案合同不一致时作准文本的认定

    【裁判要旨】

    商品房预售合同备案登记，不是物权的设立、变更、转让，不产生物权公示的效力。房地产公司为登记需要，在办理商品房预售合同备案登记时单方更改合同条款中关于违约金标准的内容，并不产生合同变更效力，故违约金标准仍需遵照最初双方当事人协商一致的合同。

    【案情】

    谢海林与重庆市金浩实业开发有限公司（以下简金浩公司）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定其购买金浩公司开发的预售商品房一套，建筑面积为107.01平方米，总成交金额为31.0361万元。合同第七条第一款第2项约定：金浩公司应当在2011年12月31日前，依照有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付谢海林使用；如遭遇不可抗力，金浩公司应在发生之日起30日内书面告知谢海林，金浩公司可据实延期交房。合同第九条约定：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，金浩公司如未按本合同约定的期限将该商品房交付谢海林使用，逾期超过90日后，谢海林有权解除合同；谢海林要求解除合同的，金浩公司应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按谢海林已付房价款百分之零点五向谢海林支付违约金；谢海林要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，金浩公司按日向谢海林支付已付房价款万分之零点五的违约金。为登记备案之需，金浩公司在重庆市合川区国土资源和房屋管理局进行备案登记时，单方将合同第九条关于逾期交房超过90日，业主要求继续履行合同，金浩公司应按日向谢海林支付已付房价款万分之零点五的违约金标准修改为万分之三，并加盖有金浩公司的公章。合同签订后，谢海林实向金浩公司交纳购房款30.8853万元，金浩公司于2012年9月17日将房屋交付谢海林。

    谢海林认为金浩公司逾期交房违约，起诉至重庆市合川区人民法院，要求金浩公司从2012年1月1日起至该房屋实际交付之日止，按照谢海林已付房款金额日万分之三的标准支付逾期交房违约金。

    【裁判】

    合川区法院经审理认为，原、被告在签订《重庆市商品房买卖合同》时约定，被告不按期交房支付违约金的标准为已付房价款按日万分之零点五计算，该约定系原、被告在平等、自愿基础上达成的合意，合法有效，对原、被告双方均具有约束力，并且原、被告持有的合同均约定的是按日万分之零点五的标准计算，被告为登记备案的需要，将违约金标准修改为按日万分之三，系被告的单方行为，没有与原告达成合意，因此，该修改对原告不发生法律效力，被告逾期交房违约金标准应该为已付房价款按日万分之零点五计算。

    合川区法院判决：由被告重庆市金浩实业开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告谢海林支付逾期交房违约金2717.91元（308853元×0.00005×176天=2717.91元）。

    宣判后，原告谢海林不服一审判决，提起上诉。

    重庆市一中院判决：驳回上诉，维持原判。

    【评析】

    本案争议的焦点系：应当按照哪个合同文本中所记载的标准计算逾期交房违约金。对此有两种观点：一种观点认为：应按存于合同备案登记机关处的合同文本所记载的日万分之三的标准计算逾期交房违约金。另一种观点认为：应按双方所持合同文本中记载的日万分之零点五的标准计算逾期交房违约金。解决上述问题的关键在于判定金浩公司的单方修改行为是否发生变更合同之效力以及商品房预售合同登记备案的性质。

    首先，合同成立要件有三：一是当事人意思表示一致，即合意，是合同成立的根本要件；二是合意须有两个或两个以上的当事人；三是当事人的意思表示须以订立合同为目的。本案中，谢海林与金浩公司在签订合同时，对逾期交房违约金为日万分之零点五达成合意，双方均应当依约履行义务，若双方欲变更合同有关内容，则需重新达成合意，否则不产生合同变更的法律效果。金浩公司在办理商品房预售合同备案登记时，在没有与谢海林协商一致的情况下，将违约金标准变更为日万分之三系单方行为，而谢海林仅在起诉后复制该文本表示追认于法无据，故应认定该变更不是双方的真实意思表示，该变更是无效的。

    其次，从商品房预售合同登记备案的实质来看，其是为了规范商品房预售管理、保护购房者合法权益、有效防止开发企业进行一房多卖或者重复抵押贷款等违规行为。商品房预售合同备案登记，不是物权的设立、变更、转让，不产生物权公示的效力。本案中，谢海林与金浩公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是商品房预售合同，该合同的备案登记仅是预售商品房合同登记，而不属于预售商品房预告登记，更不是商品房的物权登记，商品房预售合同是否具有法律效力不以备案登记为标准，备案登记的商品房预售合同不具有当然的法律效力，合同中有关双方当事人权利义务的约定，只有合法有效的部分才对双方当事人具有约束力。谢海林与金浩公司签订的《重庆市商品房买卖合同》由双方当事人分别持有，目的是为了便于履行合同义务、行使合同权利，发生争议时将持有的合同作为证据，以供查清事实、分清是非。而备案登记的《重庆市商品房买卖合同》文本，仅存于合同备案登记机关，不产生物权公示的效力，故谢海林与金浩公司之间仍应按照各自持有的合同文本主张权利、履行义务。