上 海 市 第 一 中 级 人 民 法 院
民 事 判 决 书
（2000）沪一中民初字第385号
原告：中国光大银行上海分行，住所地：上海市中山东一路29号。
负责人：冯国荣，行长。
委托代理人：丁伟晓，上海市虹桥律师事务所律师。
被告：上海新华房地产发展公司，住所地：上海市衡山路62号601室。
法定代表人：李功韬，总经理。
委托代理人：袁月兵，公司职员。
被告：上海金科国际房地产开发公司，住所地：本市浦东大道138弄永华大楼11楼A座。
法定代表人：蒋伟勇，总经理。
委托代理人：成锡奎、王童愚，上海市正成律师事务所律师。
原告中国光大银行上海分行诉被告上海新华房地产发展公司（以下简称新华房产公司）、上海金科国际房地产开发公司（以下简称金科房产公司）房屋参建一案，本院于2000年10月8日受理后，依法组成合议庭，于2000年12月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人丁伟晓，被告新华房产公司的委托代理人袁月兵，金科房产公司的委托代理人成锡奎、王童愚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称， 1997年1月24日，新华房产公司向原告作出承诺，同意金科房产公司在新华房产公司参建面积内转让1，000平方米商品房给原告。嗣后，原告与金科房产公司签订《参建协议》，约定原告参建长宁区番禺路222弄番禺大厦B型楼建筑面积1，000平方米。1997年5月20日，原告又与新华房产公司签署了 1l份“上海市内销商品房预售合同”（以下简称预售合同），并进行了预售登记。合同约定11套商品房共计建筑面积1，019.9平方米，房产由新华房产公司于1997年12月31日前交付原告使用。
合同签订后，原告于1997年5月23日将全部款项人民币525万元汇至金科房产公司，而新华房产公司和金科房产公司均未向原告履行交房义务。为此，请求判令两被告履行向原告交付合同约定的房屋，并办理房屋所有权证。
原告当庭提交了如下证据材料：1、原告与金科房产公司签订的《参建协议》，证明原告参建长宁区番禺路222弄番禺大厦和原告与金科房产公司之间的房屋参建关系；2、原告付款凭证，证明原告向金科房产公司支付参建款人民币525万元；3、新华房产公司向原告作出的承诺说明，证明新华房产公司同意金科房产公司将1，000平方米房屋转让给原告；4、原告与新华房产公司签订11份“上海市内销商品房预售合同”，证明新华房产公司已收到原告购房款；合同已进行了预售登记；5、新华房产公司开具给原告的“单位空屋调用单”，证明新华房产公司向原告作出的交房承诺；6、原告给金科房产公司的“公函”，证明原告向金科房产公司催告房屋交付。
被告新华房产公司辩称，其与金科房产公司间有参建协议，是金科房产公司将房屋转让给原告后，其才与原告签订“上海市内销商品房预售合同”，由于金科房产公司未将原告支付的购房款付清，故其没有向原告交付房屋。
被告新华房产公司当庭提供如下证据材料：1997年5月28日新华房产公司与金科房产公司签订的“委托销售协议书”，证明新华房产公司与金科房产公司是直接关系，新华房产公司与原告是间接关系。
被告金科房产公司辩称，1997年4月之前，其与原告是签订过一份参建协议。嗣后原告经其介绍直接与新华房产公司签订了“上海市内销商品房预售合同”。原告支付的人民币525万元，其已经全部付给了新华房产公司。从1997年至今，原告从未向其主张过权利，故其不应承担交房义务。
被告金科房产公司当庭提交了如下证据材料：1、1996年9月23日新华房产公司与金科房产公司签订的《协议书》，证明金科房产公司另参建新华房产公司 9套房屋计建筑面积1，093.6平方米；2、1997年5月29日新华房产公司与金科房产公司签订的《参建协议书》，证明该协议涉及11套房屋计建筑面积1，019.9平方米是原告主张的房屋；3、金科房产公司支付给新华房产公司人民币691万元，证明金科房产公司已履行了上述两份协议的付款义务，除办理产证款项未付之外，应该是还有最后结算。
上述当事人提供的证据材料，经庭审质证：原告对被告新华房产公司提供的证据材料真实性没有异议，并认为两被告知道原告参建房屋的情况。被告金科房产公司亦对该份证据真实性没有异议，并认为可以证明金科房产公司只是介绍原告向新华房产公司购买房屋。原告对被告金科房产公司提供的证据材料的真实性无从发表质证意见。被告新华房产公司对被告金科房产公司提供的证据材料的真实性没有异议，并认为金科房产公司尚未付清双方间两份协议约定的全部房款。被告新华房产公司对原告提供的证据材料的真实性没有异议。被告金科房产公司对原告提供的证据材料的真实性（除证据材料6外），没有异议，并认为其没有收到过原告的公函。原告对金科房产公司没有收到公函的意见表示，未提供反驳证据。根据当事人的质证意见，本院认为，原告提供的证据材料1-5，被告新华房产公司提供的证据材料，被告金科房产公司提供的证据材料，对本案系争事实的证明达到证据优势的标准，有证明效力。本院予以确认。而原告提供的证据材料6因尚缺证据真实性的条件，故本院不予认可。
基于上述证据，本院确认如下事实：本市长宁区番禺路222弄番禺大厦由被告新华房产公司立项开发。被告金科房产公司参建了3，040.7平方米建筑面积。1997年1月24日，新华房产公司向原告承诺，同意金科房产公司参建面积内转让1，000平方米的商品房给原告。嗣后，原告与金科房产公司签订《参建协议》，协议约定原告参建长宁区番禺路222弄番禺大厦B型楼约计建筑面积1，000平方来。每平方米建筑面积按人民币5，000元结算，1997年4 月底交房。1997年5月20日，原告又与新华房产公司签订了11份“上海市内销商品房预售合同”（合同编号：0597-004-3184；0597- 004-3189；0587-004-3191；0597-004-3194；0597-004-3196.1997年长宁区房地产登记处登记备案编号 1213？？1223）。在上述11份预售合同中约定，原告向新华房产公司购买长宁区番禺路222弄番禺大厦B型1#楼（即26号楼）2008室（建筑面积67.7平方米）、2403室（建筑面积74.5平方米）、2503室（建筑面积74.5平方米）、2507室（建筑面积67.7平方米）、2508室 （建筑面积67.7平方米）及B型3#楼（即30号楼）0502室（建筑面积133.1平方米）、2502室（建筑面积133.1平方米）、2702室 （建筑面积133.1平方米）、2707室（建筑面积67.7平方米）、2802室（建筑面积133.1平方米）、2807室（建筑面积67.7平方米），共计11套商品房计建筑面积1，019.9平方米。房屋每平方米单价人民币4，680元，合计总价款人民币4，773，132元。新华房产公司定于 1997年12月31日前将该物业交付给原告使用。“预售合同”签订后，1997年5月23日，原告向金科房产公司支付了人民币525万元。
上述“预售合同”约定的房屋，两被告间于1997年5月28日、29日分别签订了“委托销售协议书”和“联建协议书”。约定新华房产公司委托金科房产公司以每建筑平方米人民币4，680元销售，新华房产公司则以每建筑平方米人民币4，200元结算，金科房产公司可得房屋差价人民币489，955元。
1997年12月31日交房期限后满，新华房产公司未按“预售合同”约定向原告交付房屋。经原告催告，新华房产公司于2000年7月26日向原告提交了“单位空屋调用单”，但仍未履行交房义务。
另查明：原告与新华房产公司签订的“预售合同”B型l#楼2008室，售价款人民币316，836元，合同编号：0597-004-3191，预售合同登记编号：1217；B型3#楼2502室，售价款人民币622，908元，合同编号：0597-004-3186，预售合同登记编号：1218；B型 3#楼0502室，售价款人民币622，908元，合同编号：0597-004-3184，预售合同登记编号：1223；B型3#楼2702室，售价款人民币622，908元，合同编号：0597-004-3187，预售合同登记编号：1220；B型3#楼2707室，售价款人民币316，836元，合同编号：0597-004-3193，预售合同登记编号：1216五套房屋已在双方签订“预售合同”之前，设置抵押，并进行了抵押登记。
本案审理中，原告认为其支付的人民币525万元已包括办理房屋产权证过户手续等费用，两被告均没有异议。新华房产公司认为其与金科房产公司间协议不包括办理房屋产权证费用，金科房产公司对此没有异议并同意由其支付。金科房产公司认为其已实际支付给新华房产公司人民币691万元（包括原告购买的11套房屋及金科房产公司自己购买的9套房屋），新华房产公司承认收到人民币691万元，但否认金科房产公司已将原告购买的11套房屋全部房款付清。
本院认为，原告与被告新华房产公司签订的11套“预售合同”，其中5份“预售合同”因抵押登记在先转让在后为无效，因合同无效，合同相对方被告新华房产公司应承担返还责任，被告金科房产公司实际收受钱款，对此应承担连带责任。其余6份预售合同均属有效。原告按约履行了自己的义务，被告新华房产公司未能按约交付房屋，显属违约，原告要求被告新华房产公司交付房屋的诉请应予支持。由于原告要求被告金科房产公司承担交付房屋的诉请，已丧失诉讼时效，故不予支持，而被告金科房产公司同意支付办理房屋产证过户手续费用的意思表示，本院应予照准。被告新华房产公司知道其出售给原告的房屋委托被告金科房产公司销售并收受全部款项，故应视为原告已经向被告新华房产公司履行了付款义务。至于两被告间关于房屋款项的结算与原告无关，不属本案处理范围。由此可见，被告新华房产公司关于其没有收到原告支付的全部房款，待全部房款结清后才交付房屋的辩解，显属无理，本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第八十八条第一款、第一百一十一条、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款的规定，判决如下：
一、被告新华房产公司应在本判决生效之日起十日内交付原告上海市长宁区番禹路222弄番禺大厦B型1#楼2403室、2503室、2507室、2508室和B型3#楼2802室、2807室并办理该房屋产权过户手续，费用由被告金科房产公司负担；
二、被告新华房产公司如因其他事由而不能如期交付上述房屋的，按本判决生效后应交付房屋的市场价格（由法院委托有关单位评估）折价支付给原告；
三、原告与被告新华房产公司于1997年5月20日签订的编号为0597-004-3193、0597-004-3191、0597-004- 3186、0597-004-3184、0597-004-3187号五份“上海市内销商品房预售合同”无效，被告新华房产公司应在本判决生效之日起十日内返还原告支付的购房款人民币2，502，396元，并承担该款银行利息损失，按同期中国人民银行固定资产贷款利率从1997年5月23日计算至结清时为止。被告金科房产公司对上述款项承担连带责任。
四、原告要求被告金科房产公司交付房屋的诉请，不予支持。
本案案件受理费人民币35，010元，由被告新华房产公司负担30，000元，被告金科房产公司负担5，010元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。
审 判 长 周 柏
审 判 员 沈 觉
人民陪审员 吕 冬
二○○○年十二月二十二日
书 记 员 沈 洁
