房产证已被撤销所有权是否存在

　　2003年12月31日，徐某将自有房屋一套作价5万元卖给马某，双方签订了房屋买卖协议。今年1月10日，徐某将房屋所有权证及土地使用证交付给马某，马某到房产管理部门办理了房屋过户手续。但在马某入住时，徐某母亲赵某住在房内拒不搬出，马某遂向人民法院起诉赵某侵权，要求赵某腾房。人民法院在审理过程中，赵某以自己是房屋共有人，儿子卖房未经过自己同意，房产管理部门办理过户登记行为不合程序为由向法院提起行政诉讼，要求撤销房产管理部门为马某颁发的房屋所有权证。法院受理该行政诉讼后，经审查该房原房权证上所有权人仅有徐某，而未注明赵某是共有人。但房管部门未在法定期限内（收到起诉状副本之日起十日内）提交作出具体行政行为时的有关证据和依据，法院判决撤销了马某的房权证，房管部门未提出上诉。行政诉讼程序结案后，马某诉赵某侵权的民事诉讼应如何处理，存在两种不同意见：一种意见认为：由于马某的房权证被撤销，马某对该房产不享有所有权，无权起诉赵某侵权，故马某诉讼请求应予驳回。第二种意见认为：马某房权证虽被撤销但其仍应取得房屋所有权，其诉讼请求应该得到支持。

　　笔者同意第二种意见，理由如下：

　　首先，民法通则第78条规定“共同共有人对共有财产享有权利，承担义务”，而最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益。对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”上述法律解释中的共同财产，既包括动产，也包括不动产。在本案中，马某与徐某签订房屋买卖协议，并交付房款，徐某将房屋所有权证交给马某，马某到了房产管理部门办理了变更登记手续。原房屋所有权证所有人一项中仅有徐某一人，因此马某据此足可认定徐某对该房屋有处分权，即马某买受房屋的行为出于善意。其行为完全符合上述司法解释的规定。同时民法通则第4条规定了诚信原则。诚信原则是一个外延不十分确定，但有强制效力的一般条款，它可以授权法官依照公平、正义的原则，补充立法的不足，依据具体案件的特殊情况，适用法律。因此法院可以根据民法通则第4条和最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（试行）》第89条规定，确认马某与徐某之间房屋买卖行为的效力。虽然马某办理的房屋所有权证被撤销，但可责成徐某协助其到房产管理部门依法定程序重新办理。如若赵某确系房屋共同共有人，对其损失，可由徐某另行赔偿。

　　其次，本案还涉及到行政诉讼裁判结果对民事案件处理的影响。在行政诉讼与民事诉讼交叉时，一般遵循先行政后民事的原则。在民事诉讼过程中，当事人对具体行政行为的合法性产生争执时，人民法院应中止民事诉讼程序，等待行政诉讼的判决结果，而不应在民事诉讼过程中审查具体行政行为的合法性。如本案中，在民事诉讼进行过程中，赵某认为房产管理部门所作出的具体行政行为（为马某颁发房权证）不合法，而提起行政诉讼，民事诉讼随之中止。行政诉讼程序终结后，民事诉讼始继续审理。但本案特殊之处在于，法院在行政诉讼并未进行实体审查之前，即因行政机关未按法定程序提交作出行政行为的证据和依据而撤销了具体行政行为。而作为被告的行政机关又因案件处理结果对其利益并无影响，而未上诉，且正是基于此原因而在行政诉讼过程中怠于履行自己的法定义务，致使具体行政行为被撤销，此结果直接影响到本案民事案件的处理。如若仅因马某房权证被撤销，即否认其对房屋的所有权，则会导致因行政机关的不履行法定义务之过错使马某丧失应得权益的不公平后果。同时若仅以马某房权证被撤销而否认马某与徐某之间的房屋买卖关系的效力，也是不符合合同法鼓励诚实交易原则的精神的。