转租公司拖欠租金被诉解除合同为何未获支持？

日前，浙江省宁波高新技术产业开发区人民法院妥善化解了一起诉讼标的额超过1000万元、涉及众多次承租人利益的房屋租赁合同纠纷。

原告2018年与被告某转租公司签订房屋租赁合同，约定将建筑面积2万余平方米的写字楼出租，租赁期为20年，租金每年920万余元，转租公司承租后可对外招商、转租。

2020年以来，转租公司因经营不当，又受疫情影响无法按约交租。原告催缴无果，向其发出解除房屋租赁合同通知，并于2021年5月将转租公司诉至宁波高新区法院，要求解除合同，被告腾退涉案写字楼，支付至腾退之日止的租金500万余元、违约金1000万元以及逾期利息等，同时申请了财产保全。

该案涉案金额巨大，背后牵扯次承租人租赁关系的稳定。一审法院通过多次实地走访查明事实，结合相关法律规定，认定被告未构成根本违约，遂判决转租公司支付至判决当月的租金共计800万余元、逾期利息170万元等。对原告要求解除房屋租赁合同、腾退写字楼的诉请未予支持。

2022年3月，原、被告双方上诉至宁波市中级人民法院。二审维持了原判。

案子审结后，宁波高新区法院法官多次回访。其间，转租公司称距清偿全部债务尚欠10万余元，正在筹措资金，希望原告能够延缓申请强制执行。于是，法官再次沟通协调，最终原告同意延长还款期限。在该案处理过程中，法院还与涉案写字楼所在的社区、街道加强沟通联系，充分研判转租公司与次承租人之间的房屋租赁合同关系，安抚次承租人因转租公司涉诉产生的恐慌情绪。目前，转租公司的各项业务已恢复正常，公司运行步入正轨，债务已全部偿还，原、被告的矛盾纠纷得到了实质化解，多位次承租人与转租公司的租赁合同也得以正常履行。

法官说法

疫情逐渐消退后市场正缓缓恢复生机。通过履行审判职能平等保护企业合法权益、维护生产经营秩序，进一步优化法治化营商环境，稳经济、促发展、保民生，是人民法院的职责。新时代人民法院要立足审判职能，发挥主观能动性以回应经济社会发展的需求，这就要求法官积极履行职责，在法律空间中寻找最佳处理效果。

本案中，若仅从卷宗及原、被告庭审陈述出发，简单得出被告迟延履行主要债务且经原告催告后仍拒不履行，符合民法典第五百六十三条第一款第（三）项法定解除情形，继而判决解除合同、强制腾房，这样做看似符合法律规定，实则落入机械司法、闭门办案的窠臼，判决结果不仅经不起推敲，还将给本就处境艰难的被告带来致命一击，引发被告与次承租人之间的次生矛盾，造成“一案结多案生”的局面。

法官应当积极寻找能动司法发挥作用的“能动空间”，这个空间之于本案就是根本违约与一般违约的区别。纵观民法典合同编，尽管没有出现“根本违约”“一般违约”的字眼，但可以看出，是否解除合同要从造成违约行为的原因、行为人是否有违约的故意、合同目的能否实现、违约后果及损害能否得到补救等方面综合认定，也即是否达到根本违约的程度。

承办法官在审理本案中走访调查发现，被告虽欠付租金500万余元，但其中400万余元系争议款项。原告发出解除租赁通知后，被告随即支付了300万余元。此外，部分次承租人迟延交租，进一步加剧了被告的资金压力。可见被告并非恶意拖欠租金，确属事出有因。另外，被告在诉讼过程中一直积极谈合作、拉项目，并及时将所筹钱款打至法院冻结的公司账户。因此，结合法律规定及查明事实，法院认为被告转租公司在主观上有继续履行合同的积极意愿，客观上有达成业务、筹措资金的能力和实力，欠付租金属实但不构成根本违约，继而作出上述判决，并通过判后沟通协调促成被告自动履行，最终促成案结事了、多方共赢，实现政治效果、社会效果、法律效果的有机统一。（余建华 余宁 郑金悦）