购房人对房屋出售人提起房屋买卖居间服务合同纠纷仲裁案

2018年11月18日，康先生在中介公司的居间服务下购买季女士的房屋，达成合意后三方签订了《房屋买卖居间服务合同》。合同约定：康先生以48万元购买季女士所有的，位于哈尔滨市某某区某某道街某某室、建筑面积44.15平方米的住宅房屋，并以银行按揭贷款的形式进行支付。房屋总价款中包含首付款34万元（含定金2万元）和按揭贷款14万元，三方约定首付款及定金部分由中介公司代季女士收取并在一定条件及期限内支付给季女士，待房屋按揭贷款审批通过后买卖双方即进行房屋产权变更。

合同签订后，康先生按合同约定将首付款34万元（含定金2万元）给付中介公司，中介公司向其开具了首付款及定金收据。2018年12月1日，康先生、季女士以及中介公司三方又订立《居间合同补充协议》，协议中康先生同意季女士从中介公司处先行取走定金2万元，其余首付款由中介公司分数笔向季女士支付。在取走定金以及收到中介公司支付的部分首付款时，季女士均第一时间向康先生出具了相应收据。至2019年4月3日，季女士共收到中介公司支付的首付款22.25万元，尚有11.75万元未支付。

案涉房屋的按揭贷款审批通过后，康先生与季女士按照《房屋买卖居间服务合同》的约定，办理了案涉房屋的不动产变更登记。2019年3月22日，康先生正式取得了案涉房屋的不动产权证书。2019年4月，作为居间服务一方的中介公司出现非法挪用客户房款的情况，经公安机关立案后侦查核实，涉案金额高达7000万元。而本案中季女士委托中介公司收取的34万元房款中，尚未支付的11.75万元包含在中介公司非法挪用的资金中。

事发后，作为已经履行买受人主要义务的康先生多次与季女士进行沟通，希望季女士能够按照合同约定交付案涉房屋，但季女士以未能取得全部房款为由，拒绝向康先生交付案涉房屋，消极对抗买受人康先生继续履行房屋买卖合同的请求，并且拒绝配合康先生完成案涉房屋按揭贷款的后续办理程序。对于中介公司因非法挪用房款，侵害季女士权益的行为，其也没有积极的通过商事仲裁、民事诉讼等方式进行维权。至此，买卖双方陷入合同履行僵局。无奈之下康先生提出仲裁申请，请求仲裁庭依法裁决季女士继续履行《房屋买卖居间服务合同》，交付案涉房屋。

仲裁庭经审理查明，本案由于中介公司非法挪用客户购房款导致案涉合同不能继续履行。案件审理过程中仲裁庭向公安机关查证，案涉中介机构已经被公安机关正式立案侦查，尚未提起公诉，案件还未得到最终裁判，因该刑事案件判决结果与本案裁决有利害关系，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条的规定，本案依法中止审理，等待刑事判决结果。

刑事判决的结果会对本案合同效力及事实的认定产生一定的影响，因此仲裁庭如何高效、便捷地解决双方当事人的纠纷，减轻当事人的诉累，怎样以弹性的方式促成双方当事人的和解，打破当前合同履行的僵局，并将买卖双方的损失降到最低是本案的难点和重点。

结合中介公司的涉案情况及本案合同的实际履行状态，本着从最大限度地保护双方当事人权益、减少当事人诉累、降低当事人损失的角度，仲裁庭对案件进行了深入的分析，最终，康先生与季女士最终达成和解。

双方约定，案涉房产不再以按揭贷款的形式购买，由康先生向季女士一次性现金支付14万元，作为案涉房屋尾款；鉴于中介公司尚有首付款11.75万元未支付给季女士，康先生同意向季女士支付上述款项中7万元，在季女士后续向中介公司追缴非法占用的资金中，康先生享有其中7万元的债权。在履行上述款项同时，季女士将案涉房屋各项费用结清，并将房屋交付给康先生。

因买卖双方达成和解，康先生撤回对季女士的仲裁请求。

《中华人民共和国合同法》 第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效；第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。康先生、季女士以及中介公司签订的《房屋买卖居间服务合同》及《居间合同补充协议》是在各方平等、自愿的基础上签订的，且不违反行政法规以及违背第三人的利益，在目前不存在合同无效、效力待定等其他导致合同效力出现瑕疵的情况下，上述合同依法成立并生效，各方均应按合同约定履行各自的义务。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定有下列情形之一的，中止诉讼：(一)一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的;(二)一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的;(三)作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的;(四)一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的;(五)本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的;(六)其他应当中止诉讼的情形。中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼。在审理过程中仲裁庭查明，本案中介公司因涉及刑事犯罪被公安机关立案侦查，案件还未得到最终裁判，因该刑事案件判决结果与本案裁决有利害关系，该情形符合上述中止事由，若双方当事人不能达成一致和解意见，本案应中止审理。

2018年哈尔滨部分中介公司出现了大规模经营资金链断裂的情况，于是部分中介公司就采取“拆东墙、补西墙”的方式，挪用客户房款弥补经营亏空。中介公司的前述行为涉嫌构成合同诈骗罪等已经由公安机关立案侦查。此类案件在刑事案件审结前，不能作出仲裁裁决，但买卖双方可以采取和解的方式，各自分担一部分风险，以促成合同的履行以减少损失低。针对此类刑事案件，实际遭受损害的当事人可以以受害人身份向加害人另行主张权利。

根据黑龙江省住建厅等部门共同下发的《关于规范房地产经纪行业管理加强存量房交易资金监管有关问题的通知》可知，在房屋买卖过程中，一般分为房屋交易双方经过房屋中介买卖成交和房屋交易双方不经过房屋中介机构自行成交两种成交方式。但无论哪种成交方式，购房款一定要存入资金监管账户。经过中介机构成交签订合同的，在房屋转让合同的“付款方式”一栏中，必须选择银行或房屋交易资金监管中心，通过监管账户进行房屋交易资金监管，以确保交易安全。