出卖人隐瞒违法搭建构成欺诈

08、出卖人隐瞒违法搭建构成欺诈

——王某与谭某甲、谭某乙、黄某房屋买卖合同纠纷案

基本案情

谭某甲、谭某乙名下的房产建筑面积133.4995平方米，包含三楼全层及四楼部分面积。谭某甲、谭某乙于2020年在四楼天台搭设光伏发电系统，并自行围闭建设玻璃房。王某于2021年10月与谭某甲、谭某乙的委托代理人黄某签订房屋买卖合同，交易房屋面积133.4995平方米，同时约定赠送光伏发电系统及围闭的铝合金窗。涉案房屋于2021年10月28日登记到王某名下。次日，黄某通知王某四楼围闭的玻璃窗已拆除。王某认为谭某甲、谭某乙、黄某故意隐瞒重大违法事实，构成欺诈，要求撤销房屋买卖合同并赔偿损失。

裁判结果

广州市越秀区人民法院经审理认为，以存在欺诈行为为由要求撤销买卖合同的，应具备以下要件：一是行为人存在告知虚假情况或者隐瞒真实情况的主观故意；二是相对人因欺诈行为而陷于错误认知，并基于错误认知作出意思表示。谭某甲、谭某乙在四楼光伏系统下围闭玻璃房并予以展示，对房屋价格和买卖合同的订立有重大影响，其后又为规避检查而自行拆除，尽管谭某甲、谭某乙称现已恢复原状，但综合诉讼过程中查明事实可知，在未完善合法搭建手续情况下，玻璃房仍存在被拆或被罚的风险。谭某甲、谭某乙作为出卖方，理应清楚玻璃房是否合法搭建，并应如实主动告知王某，但实际上却隐瞒此事，导致王某认为玻璃房为合法建设，继而签订买卖合同。可以认定存在欺诈行为，合同应予撤销。王某事前没有对玻璃房情况充分核实，也应自行承担部分责任。

典型意义

存量房买卖交易中，为实现更高收益，卖方经常会以精装修、搭赠等方式来提高房价，如存在欺诈将导致合同可撤销。谭某甲、谭某乙在所售房屋天台区域以架设光伏系统为名，行违建扩建之实，实际是以阳光玻璃房吸引购房者来达到提高房价、增加收益之目的。该案例对二手房交易双方具有警醒和提示作用。