该买回合同中甲能否要求丙赔偿损失

[案情]

甲男与乙女在婚姻关系存续期间购买住房一套，后因经营需要将该房做抵押用于贷款。期满甲、乙无力归还贷款，遂与乙母丙商量由丙归还贷款，房屋过户至丙名下。为此，双方签订如下协议：1、由丙归还贷款，房屋产权归丙所有；2、丙将该房租给甲、乙使用，每半年交一次租金3000元，直到甲重新赎回房屋；3、甲回购房屋时，丙以原价卖给甲。协议订立后，丙还清贷款后取得了该房的产权，甲、乙也租住在该房内，但未按约定支付租金。不久，甲乙离婚，甲外出做生意，但该套房屋仍由甲租用。半年后，丙将房屋门锁更换，并将该房出租给他人。一年后，丙将该房出卖给他人。甲知悉后向法院提起诉讼，要求丙赔偿损失。

[争议]

一种观点认为，丙取得了该房屋的所有权，其处分自己的财产不应受到限制，双方的约定也并没有限制丙将该房屋出售于他人。故丙处分自己所有的财产并不侵害甲的权益，甲的诉讼请求不应得到支持。

第二种观点认为，甲、丙之间的协议是一种附条件的合同，根据约定，待甲有能力时，房屋由甲以原价回赎。丙在未告知也位征得甲同意的情况下擅自将房屋出售给他人，侵害了甲的合法权益，丙应赔偿甲因此所遭受的损失。

[评析]

甲与丙之间实际上形成的是房屋买卖关系，而且是一种特殊的买卖合同，即买回合同。所谓买回合同，是指买卖双方在合同中约定，出卖人对其出卖的标的物保留买回权的合同，即附条件的再买卖合同。当出卖人在约定或法定期限内向买受人发出买回的意思表示后，买受人有向买回权人交付原标的物的义务，同时取得受领相应价金的权利。因可归责于买受人的事由使标的物交付不能时，买受人应负损害赔偿责任。买回制度为急需资金的标的物出卖人提供了在将来资金恢复时，再回复已出卖标的物所有权的可能性。其实质就在于通过买回权的约定限制买受人对标的物的处分权。但买回权的存在，使法律关系处于效力未定状态，不利于标的物的充分利用，故大多数国家的立法对买回权的行使都规定了期限限制，一般不得超过5年。

本案中，甲与丙签订的协议中明确约定了甲的买回权，故甲自由处分该房屋的权利受到一定的约束。这种约束表现为，丙虽然已经取得房屋的所有权，但在约定或者法定的买回权行使期限内，除非买回权人自愿放弃其买回权，买受人不得将该房屋出卖给他人。丙既已签订该买回合同，就表明其愿受此约束。当然，本案中双方没有明确约定买回权的行使期限，而且我国法律也缺乏相关规定，但这并不表明丙无须受合同约束。在此情形下，一般可采如下对策：第一，可以参照外国立法的规定，即甲在5年内享有买回权，丙在此期限内的处分权受到约束；第二，可以赋予丙以催告权，即丙在出卖标的物前，先告知甲在一定期限内（该期限双方可协商确定，若协商不好，丙应给予对方必要的资金准备时间）必须行使买回权，否则丙有权出卖所购房屋。本案中丙并未履行催告义务。

另外还需注意的是，本案中甲与丙的协议中还有租赁合同的内容。根据该协议，丙必须将房屋租给甲、乙使用。甲虽有迟延给付租金的行为，但根据《合同法》第94条的规定，丙在行使合同解除权前，须先行催告，经催告后在合理期限内甲仍不履行给付租金的义务，丙方可行使解除权。而且，根据《合同法》第96条的规定，解除权人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中丙未按照法律规定履行催告和通知义务，就擅自将房屋出租他人，已构成违约。

综上所述，丙擅自将所购房屋出租并出卖给他人违反了双方所签协议，属违约行为，丙应当承担相应的违约责任并赔偿对方因此所受到的损失。尚须说明的是，如果协议中未约定甲的承租权，甲只能行使其买回权。由于买回权只是一种债权，并不具有优先效力，故甲不能主张丙与第三人的买卖行为无效，其只能向丙主张赔偿损失。本案中，既然甲是承租人，而丙解除租赁合同的行为又因有瑕疵而归于无效，那么，甲自可基于承租人的地位而行使优先购买权。

徐英