土地证和登记簿：证明力并重

村民刘某与张某东西相邻。刘某在１９９９年经批准取得东西１７米、南北２０米的宅基地建房，并领取了集体土地建设使用证，但一直没有垒院墙。２０００年８月中旬，张某在垒南北院墙时向东占用了刘某取得的宅基地半米，刘某发现后予以制止，但张某不听劝告，仍将院墙垒好。刘某遂以张某侵犯其土地使用权为由，诉至法院，要求排除妨碍。张某则称，县政府２０００年３月３１日《关于开展土地证书查验工作的通知》（以下简称县政府通知）第二条规定：“凡已领取原国家土地管理局印制的土地证书的单位和个人，应持土地证书及有关证件，到国土管理部门进行土地证书查验。查验合格的，换发国土资源部统一编号的新版土地证书，原土地证书由国土管理部门收回注销，查验不合格的，原土地证书由县国土管理部门予以收回，当事人补办有关手续后，重新颁发新版土地证书。”第六条规定：“单位和个人违反本通知规定，没按规定时限办理土地证书查验工作的，由县土地主管部门责令其限期补办查验工作，在限期内仍不办的，其原土地证书作废。”县国土管理部门为此发出《土地证书查验换证的通告》（以下简称国土局通告），并规定，原土地使用证截止到２０００年６月２０日作废。刘某没按期查验换证，其原有的土地证书已作废，应驳回起诉。

在审理中对刘某的土地登记行为和其持有的原土地证书的合法性、证明效力以及如何审理产生分歧，形成三种观点。

第一种观点认为：刘某不是适格原告，应裁定驳回起诉。理由是，据县政府通知和国土局通告的规定，至２０００年６月２０日没有查验换证的，原土地证书已作废，而刘某没有在规定的时间内换证，可见他拥有的原土地证书已作废。

第二种观点认为：刘某是本案适格原告，但其实体权利已丧失，应判决驳回诉讼请求。

第三种观点认为：应支持刘某的诉讼请求，排除张某对其权利的侵犯。笔者也同意此观点。以上两种观点都混淆了土地证书与土地登记的关系，只把土地证视作证明土地权属的惟一合法凭证，而忽视了登记簿的证据效力。

《土地管理法实施条例》第三条规定，国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。土地登记是土地权利归属法定公示方法，简单地说就是对土地登记注册和颁发证书，即先登记后发证。物权中的公示原则是物权法中的一项基本原则。所谓公示原则，即物权的变动必须以一种客观可以认定的方式加以展示，从而获得社会和法律认可的效力原则。在以土地为标的物的物权取得、变动等，须登记始发生物权法上的效力。经过登记，权利主体的权利因相关法律的规定而得以确定。土地登记行为既是一种认可，又是一种证明，对社会公众产生一种证明力、推定力和公示力。所以，土地权属的确认须以登记簿上的记载为准。

根据现行土地登记制度，发放土地证书的目的在于保证土地登记活动的秩序与安全。它首先证明登记行为已经完成。登记机关在完成土地登记事务后，将土地证发放给权利人，表明登记机关已根据事实、法律和当事人的申请，完成了相应的土地登记。其次，有利于保证登记活动的安全。因为土地权属情况依据不动产登记簿的记载，而登记簿由登记机关所载并且由该机关保管，并不在权利人的控制之下，如果登记机关或者其工作人员，擅自更改登记簿的内容，权利人就面临失权的危险。为防止此种情况发生，登记机关在进行土地登记之后，有必要再向权利人发土地证，其上记载与登记簿相同的内容。如果事后发现登记簿记载有与土地证相异之处，权利人可以以土地证的记载对抗登记机关，要求登记机关恢复原记载并承担责任。土地证作为一种证书，虽然可以证明土地权利归属于谁的法律事实，但其证明力的依据是其上记载与登记簿上的记载具有一致性。如果离开了土地登记簿或与登记簿的记载不一致，土地证就失去了对土地权利归属的证明力，而只能成为向登记机关请求确权的证明文件。如果登记簿上未作变更，土地证自身任何单独的变更均不产生物权法上的效力。例如，在土地出让、转让时，土地证的交付并不产生土地权利移转的效果，土地证受让人并不能以取得出让人的土地证为由，主张其已经取得该宗土地的权利，土地证书遗失后，土地权利人并不因此失去土地权利，权利人可根据登记簿的记载主张和行使权利。并可要求登记机关根据登记簿上的记载补发土地证。可见，土地证不能脱离登记簿的记载而发挥其证明作用。

综上所述，刘某对该宗土地权属的确定，应以土地登记所记载的内容为依据，而不能仅仅以是否具有土地证书为惟一合法凭证而加以判断。虽然刘某未及时查验换发新证，导致他原有的土地证书被宣布作废，但原土地证书仅仅是证明法律事实的书面凭证，被宣布作废，并不意味着他已经依法取得的宅基地权利的丧失，相反，原证书中关于该宗土地的位置、面积和四至的记载与登记簿的内容相互印证，更进一步明确了刘某对该宗土地的权属。故，本案审理中应将登记簿上记载的权利作为合法、有效的证据，依法保护刘某的权利不受侵犯。