案情简介
申请执行人某银行与被执行人刘某晔、刘某君金融借款合同纠纷一案，由于被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人某银行向福田法院申请强制执行。在执行过程中，福田法院拟拍卖涉案房产。对此，案外人吴某提出异议。 案外人吴某认为：自己于2003年便在某花园房产实际租住，且签订了租赁期限为20年的租赁合同。后与被执行人刘某君沟通，协议调整了租金金额，并补充签署了《租赁合同》。故自己租住某花园房产的时间早于抵押登记时间，而涉案房产查封时间为2019年9月30日，晚于租赁时间。 即使涉案房屋的所有权发生变动，被执行人刘某君与自己之间租赁关系也是合法成立的，自己仍有权在涉案房产居住。 吴某要求法院停止强制搬迁措施，并确认自己对涉案房产享有租赁权、居住权和优先购买权。 申请执行人某银行辩称：1. 案外人吴某与被执行人刘某君、刘某晔系亲戚关系，该三人口径一致地确认租赁事实，而租期20年的租赁合同对涉案房产的成功拍卖有重大不利影响，不能仅凭三人的意见确认租赁事实。 2. 案外人吴某没有任何证据证明其自2003年便在涉案房产居住或签订长期租赁合同，没有任何合同、微信记录、租金支付记录等证据证明其租赁涉案房产时间早于抵押登记时间2017年4月19日。 3. 案外人吴某与被执行人刘某君于2018年4月30日签署的《房屋租赁合同》及吴某个人账户交易流水，不能证明吴某自2018年5月1日起开始租赁涉案房产。涉案房产的租赁期限为20年且价格严重低于市场价格，租赁合同关于租期和租金水平的约定非常不符合常理。吴某提供银行流水也没有对应金额证据的印证，无法证明该资金往来是否为支付租金。 4. 即使案外人吴某提供的《房屋租赁合同》是真实的，该租赁时间晚于涉案房产的抵押登记时间，该租赁也不能对抗抵押权人，也不适用“买卖不破租赁”规定，吴某无权以此占有涉案房产。 法院审理 福田法院经审理认为： 一、依据《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。 本案中，案外人签订涉案租赁合同的时间晚于申请执行人就涉案房产设立抵押权的时间，意即，即使案外人签订的涉案租赁合同真实有效，也不能对抗申请执行人实现抵押权，只要租赁权继续存在将阻碍抵押权实现的，执行机构均可依法涤除后再进行拍卖。故，案外人以承租涉案房产为由要求撤销执行通知书、停止强制搬迁措施、确定案外人享有居住权，缺乏法律依据，法院不予支持。 二、关于案外人吴某要求确认其对涉案房屋享有合法租约，进而享有优先购买权的问题。 首先，吴某向法院提交了其与被执行人刘某君在2018年4月30日订立的期限为20年的房屋租赁合同，且租赁合同签订后，案外人吴某于2018年5月至2019年5月数次向被执行人不同账户转款，支付方式与租赁合同约定的租金金额、支付方式不相符，明显有悖生活常理和市场交易习惯。 其次，房产的抵押登记时间为2017年4月19日，首位查封时间为2019年9月30日。案外人吴某未提交证据证明其于人民法院查封之前已对涉案房产持续占有使用，基于现有证据，无法确认案外人吴某对涉案房产享有租赁权，进而具有优先购买权。被执行人刘某君、刘某晔称涉案房屋从2003年始便一直处于租赁状态，长期由案外人吴某及其家人进行租赁居住，未提交证据予以证明，法院不予采信。 故，案外人吴某要求确认对涉案房产享有合法租约、优先购买权，法院不予认可。 综上，福田法院作出裁定：驳回案外人吴某的异议请求。 法官说法 执行局 吴品芬 近年来随着以银行为主的金融机构不良贷款清收工作的密集进行，大批金融借款纠纷案件从审判阶段转入执行阶段。 在该类案件的执行程序中，债权人主要通过拍卖或变卖债务人或第三人提供的抵押房产以实现债权，然而债权人往往会碰到案外人以对涉案房屋具有租赁权为由提出执行异议。此类异议的内容主要包括要求确认承租人对抵押的不动产具有使用权，以及要求执行法院以负担租赁合同的方式将房屋进行处置。 针对此类异议，同一财产上租赁权与抵押权并存时，两者的关系根据设定的先后有所不同。抵押人抵押已设定租赁的标的物的，不影响抵押物上既存的租赁关系。但如果抵押人将已登记的抵押标的物出租的，则已登记的抵押权可对抗后成立的租赁关系。
