业主起诉物业公司要求公示物业管理事项

法治日报全媒体记者范天娇 通讯员杨雪

物业服务费收支明细,租金、广告费等公共收益账目等与小区业主利益息息相关,但当业主要求查阅时,却遭到物业公司拒绝。近日,安徽省淮南市田家庵区人民法院对这起物业服务合同纠纷案作出一审判决,认定业主对小区公共事务和物业管理的相关事项享有知情权。

不满服务业主告物业

原告张某系淮南市田家庵区某小区业主,其起诉的合肥某物业管理公司系小区的前期物业服务企业。

张某诉称,自2011年12月,该物业公司进驻小区以来,因其过度追求经济利润和额外收入,在收取业主物业服务费后,消极怠慢服务,减少配备人员,降低服务和维护保养成本开支,致使电梯多次停运、消防设施瘫痪、停车秩序混乱、园区环境脏乱差、偷盗现象频繁发生,极大地影响了业主的生活环境。

“他们未经业主同意,利用小区内的电梯、道闸等共有设施设备和共有场地部位收取广告费用和场地收入据为己有,无视业主安全和居住环境舒适美观,而且拒绝业主监督物业服务合同的履行情况。”张某认为,自己作为业主,享有知情权和监督权,但该物业公司拒绝向业主提供物业管理服务过程中所获取和形成的物业管理记录和资料,拒绝接受业主监督,并未经业主同意,擅自设置广告和出租场地获取利益的行为,均属违法,侵害了业主权益,依法应承担法律责任。

因此,张某请求法院依法判令合肥某物业管理公司提供其在物业服务期间的物业服务费收入和支出账簿及其明细账目,电梯、消防设备等维保记录以及垃圾清运、配套用房出租、快递柜租赁等合同,物业管理区域内公共场地、设施出租租金、广告费、场地使用费等公共收益账目及其资料凭证等供原告查阅、复印。

物业称业主无权查看

据了解,2010年6月15日,小区的建设单位与合肥某物业管理公司签订了《前期物业管理委托合同》,约定委托期限为4年,每6个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目,实行一费制。2015年11月20日双方续签了前期物业管理委托合同,约定日期顺延至成立业主委员会终止。

合肥某物业管理公司认为,其接受开发商委托管理案涉小区,合同约定管理服务费实行一费制,其按双方约定的标准收取费用,独立核算,因此案涉小区属于包干式一费制收取,原告无权要求查阅复制内部经营账目。

该公司还称,张某在诉状中陈述的小区物业管理混乱与事实严重不符。其公司的物业管理水平经政府的第三方测评和业主的认可,得分也是比较靠前的,也没有消极怠慢服务。在日常工作中,也已经将从业人员的信息按照政府要求进行公示。

张某则认为,该测评结果并非是业主打分,不能说明其服务水平高低。而在2021年,业主大会共同决定与其解除物业服务合同关系。

法院支持业主知情权

法院审理认为,根据相关法律法规,物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

作为案涉小区业主,张某对上述情况和资料享有知情权,物业公司负有协助义务。小区虽然实行一费制,但前期物业服务合同约定“每6个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目”,被告未提供证据证明其已履行该义务。公共收益归属于小区全体业主,在小区业主委员会成立之前,被告仅负责代收代管,公共收益的收支情况应当接受小区业主的监督。被告不得以收支总额已经进行公开为由拒绝公开。建筑区划内规划用于停放汽车的车位的处分情况应当属于向业主公开的部分。用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、人民防空工程平时用作停车位,均属业主共有,原告对该共用部位的使用、收益情况有知情权。至于被告否认存在相关垃圾清运、快递柜租赁等合同及收益,原告可通过查阅相关收入支出明细账目得知是否存在相关合同及收益。

故法院判决,被告合肥某物业管理公司于判决生效之日起30日内提供2011年12月至2021年12月期间的物业服务费收入和支出账簿及其明细账目,项目经理、客服、保安、保洁、绿化、电工等负直接领导和指挥的人员名单,物业管理区域内公共场地、设施出租租金、广告费、场地使用费等公共收益账目及其资料凭证,小区内机动车位(含人防车位)的处分、出租情况及停车数量、停车费缴存票据和财务明细情况以及小区的竣工总平面图、竣工验收资料等供原告查阅、复印。

据悉,一审判决后,被告表示不服,目前已提出上诉。