西安市人大常委会关于修改《西安市城市居住区物业管理条例》的决定(2005)

    西安市人民代表大会常务委员会《关于修改＜西安市城市居住区物业管理条例＞的决定》，已经西安市第十三届人民代表大会常务委员会第二十二次会议于2005年6月30日通过，陕西省第十届人民代表大会常务委员会第二十次会议于2005年7月30日批准。现予公布，自公布之日起施行。

  西安市第十三届人民代表大会常务委员会第二十二次会议决定，对《西安市城市居住区物业管理条例》作以下修改：

  一、法规名称修改为：西安市物业管理条例

  二、第一条修改为：“为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。”

  三、第二条修改为：“本市行政区域内的物业管理活动，适用本条例。”

  四、第三条修改为：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”

  五、删除第四条。

  六、第五条改为第四条，修改为：“业主选择物业管理企业坚持公开、公平、公正的原则。

  鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。”

  七、第二章标题修改为：业主及业主大会。

  八、增加一条作为第六条：“房屋的所有权人为业主。

  业主在物业管理活动中的权利和义务按照国务院《物业管理条例》的有关规定执行。”

  九、第八条改为第七条，修改为：“业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，一个物业管理区域设立一个业主大会；但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

  业主在首次业主大会上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。住宅房屋为一套一票；非住宅房屋按建筑面积，100平方米以下为一票，100平方米以上的每100平方米为一票（不足100平方米的四舍五入记票）。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的30%。房屋产权共有的，由产权共有人推举一名代表行使投票权。”

  十、第七条改为第八条，修改为：“具备下列条件之一的，应当成立业主大会：

  （一）物业管理区域内，商品房屋出售并交付使用建筑面积达50%以上，或者首套商品房屋出售并交付使用两年以上；

  （二）公有住宅具备法定的物业管理条件和出售率达到50%以上。”

  十一、增加一条作为第九条：“业主筹备成立业主大会的，应当在物业管理行政主管部门指导下，由业主代表、建设单位、公有住宅出售单位组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。

  业主大会筹备组组成人员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。公告时间不少于7日。”

  十二、增加一条作为第十条：“业主大会筹备组应当履行下列职责：

  （一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

  （二）提出业主大会议事规则草案和业主公约草案；

  （三）登记和确认业主身份，核定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

  （四）提出业主委员会委员产生办法草案；

  （五）首次业主大会的其他准备工作。”

  十三、增加一条作为第十一条：“业主大会筹备组应当自成立之日起30日内，在物业管理行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。

  业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的15日前，将业主大会会议的相关内容在物业管理区域内公告。”

  十四、第九条改为第十二条，修改为：“业主大会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开。经1/5以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。”

  十五、第十条改为第十三条，修改为：“业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，履行下列职责：

  （一）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

  （二）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

  （三）选聘、解聘物业管理企业；

  （四）听取和审议业主委员会工作报告和财务报告；

  （五）制定、修改物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度；

  （六）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

  （七）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

  （八）决定业主大会、业主委员会工作经费的承担办法；

  （九）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。”

  十六、第十一条改为第十四条，修改为：“业主委员会由业主大会从业主中选举产生。业主委员会由委员五至九人组成，主任、副主任在业主委员会委员中推举产生。业主委员会任期由业主大会决定。

  业主委员会委员应当认真负责，办事公道，遵纪守法，热心公益事业，有一定的工作能力和工作时间。

  业主大会应当将选举产生的业主委员会的成员名单在该物业管理区域内的显著位置予以公告。”

  十七、第十二条改为第十五条，修改为：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业管理行政主管部门备案：

  （一）业主大会成立的情况；

  （二）业主大会议事规则；

  （三）业主公约；

  （四）业主委员会委员的基本情况。”

  十八、第十三条改为第十六条，修改为：“业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

  （一）召集业主大会会议，报告物业管理情况；

  （二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

  （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

  （四）监督业主公约的实施；

  （五）业主大会赋予的其他职责。”

  十九、增加一条作为第十七条：“业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：

  （一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

  （二）连续3次无故缺席业主委员会会议的；

  （三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

  （四）依法被追究刑事责任的；

  （五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；

  （六）拒不履行业主义务的；

  （七）因其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。

  业主委员会委员应当自委员资格终止之日起3日内，将其保管的财务凭证、档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。”

  二十、第十四条改为第十八条，删除第二款。

  二十一、增加一条作为第二十条：“一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。”

  二十二、第十六条改为第二十一条，修改为：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。”

  二十三、第十七条改为第二十二条，修改为：“物业服务合同主要内容：

  （一）物业管理事项；

  （二）服务质量和费用；

  （三）双方的权利义务；

  （四）专项维修资金的管理与使用；

  （五）物业管理用房的使用；

  （六）合同期限；

  （七）违约责任。”

  二十四、第十八条改为第二十三条，修改为：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

  物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”

  二十五、第十九条改为第二十四条，修改为：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国家规定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

  物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准等有关事项。”

  二十六、第二十条改为第二十五条，修改为：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定；物业使用人未按约定交纳物业服务费用的，业主负连带交纳责任。

  已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的房屋，物业服务费用由建设单位交纳。

  物业服务合同未约定或者未经业主、物业使用人同意，物业管理企业自行提供的服务，不得收取费用。”

  二十七、第二十一条改为第二十六条，修改为：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终使用人收取费用。物业管理企业接受委托有偿代为收取有关费用的，代收服务费由委托单位支付，物业管理企业不得向业主收取手续费以及公共用水、用电等分摊部分以外的额外费用。”

  二十八、第二十二条改为第二十七条，修改为：“前期物业服务合同终止或者解除后15日内，物业管理企业应当向业主委员会移交物业管理用房及下列相关资料：

  （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

  （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

  （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

  （四）物业管理所必需的其他资料。”

  二十九、删除第二十三条。

  三十、第二十四条改为第二十八条，修改为：“物业管理行政主管部门接到对物业管理服务方面的投诉后，应当调查处理，7日内答复投诉人；涉及其他行政主管部门的，应当会同相关的行政主管部门进行处理，并在15日内答复投诉人。”

  三十一、第二十五条改为第二十九条，修改为：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”

  三十二、删除第二十六条。

  三十三、第二十七条改为第三十条，修改为：“提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。

  住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘物业管理企业。投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”

  三十四、增加一条作为第三十一条：“建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

  建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。”

  三十五、增加一条作为第三十二条：“建设单位应当将前期物业服务合同和业主临时公约向物业管理行政主管部门备案。并将其内容在销售场所向物业买受人公示，予以说明。

  物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。”

  三十六、增加一条作为第三十四条：“物业管理企业承接物业时，应当对共用部位、共用设施设备进行查验。

  在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交相关资料。”

  三十七、第二十九条改为第三十五条，修改为：“前期物业管理适用本条例有关物业管理服务内容、服务质量要求的规定。前期物业管理费用，由入住的业主、建设单位按前期物业服务合同的规定交纳。”

  三十八、第三十一条改为第三十六条，修改为：“建设单位应当在物业管理区域内配套建设房屋总建筑面积3‰的物业管理用房（包括业主委员会办公用房）。

  物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。”

  三十九、第三十条改为第三十七条，修改为：“前期物业服务合同终止时，前期物业管理企业应当将相关资料移交给业主委员会。”

  四十、第三十二条改为第三十八条，修改为：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”

  四十一、第五章标题修改为：物业的使用与维护

  四十二、第三十六条改为第四十三条，修改为：“业主或者物业使用人装饰装修住宅，应当遵守国家和省、市有关家庭居室装饰装修的规定，事先告知物业管理企业，并接受其指导。”

  四十三、第三十七条改为第四十四条，第一款修改为：“业主、物业使用人应当按照房屋权属证书载明的用途使用房屋，不得擅自改变其使用性质。擅自改变房屋使用性质的，物业管理企业应当予以制止，并及时向有关行政管理部门报告。”

  四十四、第三十八条改为第四十五条，修改为：“业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

  因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

  业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。”

  四十五、增加一条作为第四十六条：“供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

  前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。”

  四十六、第三十九条改为第四十七条，修改为：“利用物业共用部位、共用设施设备设置广告和进行其他经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”

  四十七、增加一条作为第四十八条：“物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

  责任人不履行维修养护义务时，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。”

  四十八、第六章标题修改为：专项维修资金的管理与使用

  四十九、第四十条改为第四十九条，修改为：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当交纳物业共用部位、共用设施设备的专项维修资金。

  专项维修资金及其孳息归业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的中修、大修和更新、改造，不得挪作他用。”

  五十、增加一条作为第五十一条：“专项维修资金由物业所在地物业管理行政主管部门或者其委托的单位代收。

  未成立业主委员会的，专项维修资金由物业所在地物业管理行政主管部门代管；业主委员会成立的，物业所在地物业管理行政主管部门应当自业主委员会成立之日起30日内，将其代管的专项维修资金及其孳息一并移交业主委员会。

  物业管理行政主管部门、业主委员会应当与金融机构就专项维修资金的存储、提取、结算签订书面合同。”

  五十一、第四十二条改为第五十二条，修改为：“专项维修资金应当在金融机构专户存储，按幢建账，按户核算。

  业主委员会应当每半年公布一次专项维修资金的收支情况。”

  五十二、增加一条作为第五十三条：“专项维修资金按照下列规定使用：

  （一）一幢住宅只有一个单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，从该幢住宅的专项维修资金中支出；

  （二）一幢住宅有两个以上单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，从各单元的专项维修资金中支出；

  （三）物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照各幢住宅的建筑面积比例从各幢住宅的专项维修资金中支出。

  物业共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，费用应当由责任人承担。”

  五十三、增加一条作为第五十四条：“从专项维修资金帐户支取费用时，应当提交经业主委员会全体成员审核签章的支付凭证和有关费用清单。”

  五十四、第四十三条改为第五十六条，修改为：“市人民政府应当制定专项维修资金的统一管理使用办法。专项维修资金的管理使用办法应当包括使用计划报批制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及业主查询对帐制度。”

  五十五、删除第四十四条。

  五十六、删除第四十五条。

  五十七、第四十六条改为第四十二条。

  五十八、第四十七条改为第五十五条，修改为：“业主转让物业的，专项维修资金中的剩余部分应当结转受让人。

  因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，剩余的专项维修资金应当退还业主。”

  五十九、删除第四十八条。

  六十、增加一条作为第五十七条：“违反本条例规定，不移交有关资料的，由物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。”

  六十一、第四十九条改为第五十八条，修改为：“违反本条例规定，有下列行为之一的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

  （一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

  （二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

  （三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

  个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。”

  六十二、第五十条改为第五十九条，修改为：“建设单位违反本条例规定，有下列行为之一的，由物业管理行政主管部门给予警告，责令改正，可以并处3000元以上3万元以下的罚款：

  （一）未承担前期物业管理责任的；

  （二）拒不交纳未出售或者尚未交给物业买受人的房屋的前期物业服务费用的；

  （三）业主委员会成立之日起15日内拒不交纳尚未出售的商品房屋专项维修资金的。

  建设单位违反本条例规定，拒不制定或者不公示业主临时公约的，由物业管理行政主管部门给予警告，责令改正，可以并处500元以上3000元以下的罚款。”

  六十三、增加一条作为第六十条：“违反本条例规定，挪用专项维修资金的，由物业管理行政主管部门予以追回，移交业主委员会，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。”

  六十四、第五十一条改为第六十一条，修改为：“前期物业服务合同终止后，不向业主委员会移交物业管理用房的，由物业管理行政主管部门责令改正，给予警告，没收违法所得，可以并处2000元以上2万元以下的罚款。”

  六十五、增加一条作为第六十三条：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。”

  六十六、第五十三条改为第六十四条，修改为：“业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，该决定无效，由物业管理行政主管部门责令限期纠正，并通告全体业主。”

  六十七、第五十四条改为第六十五条，修改为：“违反本条例规定的行为，其他法律法规有规定的，从其规定。”

  六十八、第五十五条改为第六十六条，修改为：“对个人处3000元以上罚款、对单位处3万元以上罚款的，当事人有要求举行听证的权利。

  当事人对行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。”

  六十九、删除第五十八条。

  七十、第五十九条改为第六十九条，修改为：“本条例中有关专业用语的含义：

  （一）自用部位：是指门户以内的房间、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位；

  （二）自用设备：是指门户以内，业主自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、燃气管道、电线以及水、电、气户表等设备；

  （三）共用部位：房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、业主楼层间的供、排水总管、内天井、户外墙壁、屋面、传达室、治安监控室、消防监控室；

  （四）共用设施设备：绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水泵、水箱、电梯、信报箱、消防设施、公共照明设施、监控设施、避雷设施、公用天线、露天停车场、非机动车库、公用设施设备用房等。”

  七十一、将本条例中的“居住区”修改为“物业管理区域”。

  有关条款的文字作相应修改，有关条款的顺序作相应调整。

  本决定自公布之日起施行。

  《西安市城市居住区物业管理条例》根据本决定作相应修正，重新公布。