如何打破老旧小区集资改造僵局

图为庭审现场。

　　导读

　　老旧小区改造事关民生福祉，但该项工作量大面广，推动起来并非易事，尤其是没有成立业委会的小区，改造之事更是难上加难。广州某小区业主通过自发组织、自筹资金，完成了小区改造，使小区旧貌换新颜。但在小区改造后，未参与集资的业主因水管被更换而“无水可用”，其是否有权起诉物业公司呢？近日，广东省广州市从化区人民法院审结一起物业服务合同纠纷案，法官从平衡小区公共利益与个人权益的角度出发，作出物业公司承担协助接驳水管义务，接驳费用由未集资业主自行负担的判决。同时，法院对该老旧小区业主自发集资改造的行为予以了肯定，并敦促未集资业主应秉持公平合理的原则，尽快与其他业主协商解决升级改造集资问题。该判决兼顾了大多数人的公共利益，符合人民群众的期待，对构建和睦友善的邻里关系有积极的推动作用。

　　业主集资改造 小区旧貌换新颜

　　李浩所在的小区始建于上世纪90年代，小区内共有49栋小别墅，是彼时高档时髦的度假楼盘。但历经三十载的岁月洗礼，如今的小区呈现出沧桑之色：墙面损坏、道路坑洼、路灯昏暗，电管网等基础设施老化……尤其是小区的旧式自来水铁管残旧漏水，且出水时带有铁锈，严重影响了业主的用水安全及质量。小区一直未成立业委会。为改善生活环境、提升居住舒适度，自2020年6月起，个别业主便开始在微信群提议自行集资对小区进行升级改造，该建议得到了众多业主支持。2020年8月，首期参与集资的36栋业主将小区改造工程发包给案外人建设，后陆续有业主响应，前后共有44栋别墅的业主参与了集资。改造工程于2021年1月完工，全程由业主自发推动，重点完成了安全基础类及功能完善类改造内容，包括更换新自来水主管道、入户水管及水表，清除原有人行道、拓宽路面，新增、更换路灯，花心街步道铺设有色沥青及翻新庭院灯，新增路面排水井、铺设排水管道等十个项目。通过改造，小区旧貌换新颜，整体环境更加美观整洁，业主的生活也更加舒心惬意了。

　　未集资被“停水” 业主起诉物业

　　业主李浩并未参与此次的集资改造，在享受小区面貌大改观带来的受益同时，却发现小区接驳新水管后，自己的房屋未能正常恢复自来水供应，遂找到物业公司解决问题。但因双方多次协商不成，李浩诉至法院，要求物业公司恢复其房屋的自来水供应，并双倍赔偿被强制停水期间的物业管理费1万余元。

　　李浩的代理律师称：“物业公司就小区改造一事并未通知和征得李浩的同意，之后又强行要求支付改造费用，在李浩已经拒绝的情况下擅自停止生活用水，这种行为明显侵害了李浩的合法权益，违反了法律规定。”面对原告的先发制人，物业公司的代理律师透出无奈：“小区改造一事，我们不是组织者，只是起配合的作用，停水不是我们主动采取的措施。当初在改造时，其他业主是有为李浩预留新水管接驳口的，但因为李浩一直没有参与集资，所以他们不同意将新水管直接接驳至他家。刚刚李浩提到的支付改造费用大概是3万元，已经囊括了包括水管更换在内的所有改造费用，这笔钱不是给我们的，而是要摊退给早期已交款的业主的。”目前，为暂时解决用水问题，物业公司已在李浩家门口提供绿化用水，供其临时使用。但李浩的代理律师对此不予认同：“无论如何，物业公司是有义务为业主的日常生活提供相应的服务，现在的临时用水措施终究无法根本解决李浩家的用水之困。”

　　在主审法官的主持下，双方进行调解，但因分歧较大，尤其是李浩一方态度强硬，调解并未成功。一时之间，李浩与物业公司在庭审中你来我往、僵持不下。如何破局成为了摆在主审法官面前的一道难题。

　　辨事实究根源 巧解利益矛盾

　　面对李浩及物业公司双方的唇枪舌战，主审法官陷入了沉思：本案看似是李浩与物业公司之间的纠纷，但矛盾的根源却在于李浩没有参与其他业主自发集资组织的小区改造。若想要切实解决李浩的用水问题，则必须从平衡小区公共与利益及个人权益的角度出发，对当事人进行一次释法析理，这才是破局的关键。

　　因此，主审法官结合案情，对小区业主自行集资改造的行为给予了肯定，认为涉案小区已经建成30年，在没有成立业主委员会的情况下，小区业主能自行组织对小区进行升级改造，使小区整体面貌焕然一新，其出发点是值得认同的。大家同住于一个小区之内，则应该相互包容理解，多考虑其他业主的共同利益，做到“欲惠己时先泽人”。小区内一共有49栋独栋别墅，其中44栋别墅的业主已经参与集资对小区进行升级改造，其改造范围与项目惠及整个小区所有业主。现李浩虽因未集资而未能接驳用水，在个别新设施的使用上的确受到了限制，但其仍然享受了其他升级改造项目带来的利益。因此，从实际受益以及睦邻友好的角度出发，为切实解决矛盾纠纷，李浩确应尽快与小区内其他参与集资的业主协商解决升级改造集资问题。

　　至于李浩要求物业公司赔偿损失以及承担接驳水管费用理由是否成立的问题。物业公司有义务为业主居住生活提供相应的服务，虽现已另行向李浩提供户外临时用水，但显然不能满足日常生活起居所需，故物业公司应协助李浩接驳新水管，恢复正常用水。但由于该小区的升级改造工程由业主自行提出、讨论决定，物业公司既非组织者、也非决策者，因此物业公司协助接驳新水管时，无须承担接驳费用，且无须赔偿双倍物业管理费用。

　　故一审法院最终判决物业公司协助李浩接驳水管，以恢复房屋的自来水正常供水，相关接驳费用由李浩自行承担。李浩不服一审判决，提起上诉。二审法院维持原判。

　　（文中当事人均系化名）

　　■裁判解析

　　寻找公共利益与个人权益间平衡点

　　老旧小区改造不仅能切实改善居住条件、提升生活品质、增强居民幸福感，也改变了城市面貌，让城市有了新气象，具有重要意义。但同时，因涉及面广、需求多样，老旧小区改造也事关居民最直接、最现实的利益问题，容易引发新的纠纷。现代城市化进程虽让社区邻里关系不再像以往紧密，但人们相聚于同一小区之内，理应和睦融洽、包容互让，这就要求小区业主在维护自身权益的同时，也需要考虑其他业主的共同利益。本案中，涉案小区在没有成立业主委员会的情况下，业主秉持着有效改善居住环境和条件的初衷，团结起来自行集资对小区进行升级改造，是老旧小区改造的一种积极且有益尝试。小区升级改造已得到绝大部分业主的同意，且改造工程已经完成，从改造的范围及效果上看，此次改造惠及全体业主，原告也实际享受到部分改造项目带来的益处。在大部分业主的公共利益需要得到维护的情况下，个人的权益在一定程度上就需要具有适度的“容忍”。因此，法院敦促因各种原因未参与集资的原告，尽快与其他业主协商解决升级改造集资问题，既肯定了小区业主通过升级改造提升人居环境的良好初衷，又体现了包容理解、和谐友爱的邻里关系，更符合小区公共利益与个人权益之间的平衡要求。

　　本案因老旧小区改造引发，这一问题在当前具有普遍性和典型性。法院在解决本案业主与物业公司之间纠纷的同时，也深入问题根源，以平衡小区利益及个人权益为出发点，在裁判文书说理部分鼓励原告应重新审视存在的矛盾，多站在小区公共利益及其他业主权益的角度进行思考，要秉持方便生活、公平合理的原则，以诚信、友善的态度协商解决小区改造问题，这既为原告提供了根本解决问题的途径，有利于维护小区邻里关系的和谐稳定；又大力宣扬了顾己及人、和谐友爱的价值理念。处理好小区公共利益与个人权益之间的问题不仅是日常生活所需，也是构建和谐社会的应有之意，还能够充分彰显司法裁判在社会治理中的规则引领和价值导向作用，对打造新时代文明社会具有重要意义。

　　■专家点评

　　司法裁判助力老旧小区改造

　　中南大学法学院教授  唐东楚

　　小区改造项目虽为提升居民幸福指数之举，但因涉及利益众多，难免会引起各种纠纷。即使案情并不复杂，如若处理不当，也会有损小区和谐稳定以及导致邻里之间的积怨。因此，如何从法律的层面有效平衡各方诉求、最大限度作出符合大多数人利益与引导维护和谐邻里关系的裁判，是横亘在法官面前的一道难题。

　　在老旧小区改造的过程中，不可避免地会发生各种利益博弈的问题，但“千金买邻，八百买舍”，舒适的生活环境，离不开小区内良好的公用设施以及邻里间和谐的相处关系。民法典第二百八十八条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”这其中既蕴含了应维护和睦融洽的邻里关系的意思，也体现了邻里间需承担必要的容忍义务的内涵。因此，在小区改造过程中，当绝大多数业主利益需要得到维护时，秉着和谐互助的精神，个人权益也需要适度限缩和退让。在审理该类型案件时，法官也需找准保护小区利益及保护业主个人权益间的平衡点，正确处理好两者间的利益关系。

　　该起案件中，在原告业主起诉物业公司帮其解决“无水可用”情况背后，隐藏了三个需要解答的问题：一是小区改造是在没有业委会的情况下由业主自发组织的；二是小区的改造已全部完成并已投入使用；三是原告业主与被告物业公司的纠纷并不是产生“无水可用”问题的根源。面对该案错综复杂的关系，法官从法理情统一的角度出发，将社会主义核心价值观融入法律技巧进行娴熟运用。在说理部分，首先既大力肯定了涉案小区业主自主自发筹资改造的难能可贵，点出了小区实现了以自治推动共治、以共治实现共享的价值意义；继而又指出原告业主在已实际享受到改造带来的便利同时，应承担一定程度的容忍义务，与小区其他业主友好协商解决改造问题，强调了和谐、友善的社会主义核心价值观。在判决部分，更是以“协助办理、自负费用”的巧妙做法，一举解决了物业公司责任与业主个人义务的两难问题，充分彰显了法官在构建诚信邻里关系中的智慧和担当。在小区改造的相关案例中，该裁判不失为一份有温度、有力度的公正裁判，对相关案件的处理有积极的参考意义，对引领和谐、诚信、友善的社会风尚有良好的推动作用。

　　（梁碧仪 肖少珍 文/图）