10.城镇出租房业主对物业安全的法律义务
——董某健与陈某华、田某健康权纠纷案
基本案情
陈某华是东莞市某镇某巷31号和18号楼所有权人，两楼相邻，之间有一片空地，空地上方建有铁棚，中间留有空隙，为避免楼上住户扔的垃圾掉在一楼厨房里，18号楼租户母某忠在该空隙处搭建了塑料薄膜遮阳棚。31号楼租户是田某，董某健（10岁）的家人从田某手中转租了其中的401房。2021年6月22日下午，董某健为捡回掉落在铁棚顶上的物品，从31号楼二楼平台越过栏杆，在铁棚顶上行走，走到塑料遮阳棚时，当场从棚顶掉落到田某家中，致严重伤残。董某健认为，房东陈某华未提供基本的安全保障义务、承租人母某忠与转租人田某等未采取实际措施防范危害发生，均有过错，遂起诉请求三人赔偿损失。
裁判结果
东莞市第二人民法院认为，陈某华作为31号楼房屋所有权人，其建造的房屋栏杆高度仅78厘米，不符合《民用建筑设计统一标准》关于“当临空高度在24米以下时，栏杆高度不应低于1.05米”的规定，陈某华对事故的发生有一定的过错，应对董某健的损失承担过错责任。田某作为31号楼的二手房东，其对所租赁的房屋具有管理义务，明知其所租赁的房屋栏杆不及1.05米，却没有采取措施防范，对事故的发生有一定的过错，应承担责任。母某忠无过错，不承担责任。董某健没有预见可能的风险，擅自翻越栏杆到铁棚上方行走，其后又踩踏与铁棚完全不一样的塑料遮阳棚，导致事故发生，其监护人对此未加以阻止，应负主要责任。判决陈某华负担18%的责任，赔偿12.6万余元；田某负担12%的责任，赔偿8.4万余元；驳回董某健的其他诉讼请求。东莞市中级人民法院二审维持原判。
典型意义
城镇化过程中，居民自建房并用于出租较为普遍，因自建房安全设施不达标引发的安全事故纠纷易发频发。本案房东及二手房东对出租标的均负有安全管理义务，应保证房屋护栏高度符合标准，对事故发生须承担相应的赔偿责任。本案合理划分监护人和房东间的责任，对引导城乡结合部居民完善自建房安全设施、推动相关职能部门加强监管、避免高空坠落事件发生具有积极作用。
